در شرايطي که صاحبان خانه‌هاي خالي جزء اقشار پردرآمدي محسوب مي‌شوند که با وجود کسب‌وکار پردرآمد ساخت‌وساز همچنان فرار مالياتي دارند؛ اما تاکنون هيچ اقدام عملي قاطعي براي اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي صورت نگرفته است.
در شرايطي که صاحبان خانه‌هاي خالي جزء اقشار پردرآمدي محسوب مي‌شوند که با وجود کسب‌وکار پردرآمد ساخت‌وساز همچنان فرار مالياتي دارند؛ اما تاکنون هيچ اقدام عملي قاطعي براي اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي صورت نگرفته است.
به گزارش شرق، هرچند دولت يازدهم با شور و حرارت اين قانون را به دستگاه‌ها ابلاغ کرد و بنا شد وزارت راه و شهرسازي با ايجاد سامانه‌اي، تعداد دقيق خانه‌هاي خالي را مشخص کند اما تاکنون از راه‌اندازي اين سامانه خبر مشخصي منتشر نشده است. گزارش وزارت اقتصاد و دارايي از بررسي سهم درآمدهاي حاصل از ماليات بر خانه‌هاي خالي (مستغلات مسکوني) قبل از سال ١٣٨٠ حاکي از سهم اندک وصولي اين نوع ماليات از کل درآمدهاي مالياتي دولت در آن سال‌هاست.
به طوري که در سال‌هاي مربوطه، سهم آن ارقامي حدود ٠,٠١ و ٠.٠٣ درصد را به خود اختصاص داده است. اين در حالي است که با ارقام محاسبه‌شده ظرفيت اين نوع ماليات در سال‌هاي آتي انتظار مي‌رود سهم آن در سال ١٣٩٧ به حدود ٠.٢درصد درآمدهاي مالياتي بالغ شود که به مراتب بيش از دو دوره گذشته خواهد شد.
سهم اندک ماليات بر خانه‌هاي خالي در حالي است که از نگاه برخي از کارشناسان، وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي مي‌تواند به افزايش درآمدهاي مالياتي کمک کند. اما از نگاه برخي ديگر از کارشناسان؛ اجراي اين قانون قابليت اجرا ندارد. علي‌اکبر عرب‌مازار، رئيس اسبق سازمان مالياتي درباره تأثير ماليات بر خانه‌هاي خالي توضيح داده است؛ قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي در سال‌هاي گذشته چند بار وضع و چند بار لغو شد. بنابراين اجراي اين قانون قابليت اجرا ندارد.
او درباره اجرانشدن آن نيز توضيح مي‌دهد؛ از آنجا که سازمان مالياتي اطلاعات کاملي نسبت به مسکن‌هاي خالي در کشور ندارد، اين قانون نمي‌تواند اجرا شود. اين اقتصاددان همچنين اضافه مي‌کند؛ مسئله ديگر اين است که افراد به‌راحتي مي‌توانند فرار مالياتي داشته باشند؛ ضمن اينکه دولت اطلاعات کاملي نسبت به مسکن‌هاي پر و خالي ندارد. در ضمن عمدتا اطلاعات شهري ناقص است و با اين سيستم ناقص نمي‌توان طرح کلي و کشوري را پياده کرد. به گفته او؛ هر زمان که دولت بتواند طرح مالياتي کل کشور را که مصوب سال ١٣٥٢ بوده و در همه کشورها اجرا شده است، اجرائي کند، مي‌تواند اطلاعات دارايي‌هاي املاک تمام آحاد کشور را در اختيار داشته باشد.
در اين صورت مشخص مي‌شود هر فرد در تهران چه تعداد خانه خريداري کرده است. عرب‌مازار با بيان اينکه طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي، در دفعه‌هاي قبل هم به دليل تبعيض مالياتي ناموفق ماند، گفته است به عنوان مثال، در دوره‌هاي قبل يک حوزه مالياتي خانه‌اي را شناسايي مي‌کرد اما خانه کناري خالي بود و ماليات پرداخت نمي‌کرد.
اين موضوع موجب اعتراض مردم شد و اعتراض موجب لغو آن شد و عده‌اي متضرر شدند. او اضافه کرد؛ قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي زماني مؤثر است و قابليت اجرا دارد که بدون تبعيض اجرا شود. اما اين در حالي است که هنوز در کشور سندها تک‌برگي نشده است. به هر صورت منطق قانون بايد عقلايي باشد.
ابزاري براي مقابله با سوداگران
ماليات علاوه بر اينکه منبع درآمد محسوب مي‌شود، مي‌تواند به صورت يک ابزار مديريت اقتصادي توسط دولت مورد استفاده قرار گيرد. يکي از خاصيت‌هاي اين ابزار، مقابله با سوداگري در بازار است. عدم عرضه خانه‌هاي خالي از سوي مالکان به بازار مسکن، آن هم در شرايط عدم تعادل اين بازار يکي از مصاديق فعاليت‌هاي سوداگرانه در بازار مسکن است.
از اين رو وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي به عنوان ابزاري تنظيم‌گر براي مقابله با اين نوع فعاليت سوداگرانه و بهبود مديريت بازار مسکن امري ضروري و اجتناب‌پذير است. ضمن اينکه اين منبع مالياتي مي‌تواند به افزايش درآمدهاي مالياتي و به‌تبع آن ارتقاي خدمات عمومي دولت به آحاد جامعه کمک کند. بر اين اساس، در اصلاحيه اخير قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب ١٣٩٤ در قالب ماده (٥٤) مکرر، ماليات بر مستغلات مسکوني (خانه‌هاي خالي) وضع شد.
چالش ماليات بر خانه‌هاي خالي
ماليات بر خانه‌هاي خالي تا پايان سال ٨٠ به موجب مواد (١٠) و (١١) قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب ١٣٦٦ اخذ مي‌شد، اما با توجه به برخي اشکالات قانوني و اجرائي آن به‌ويژه اشکالات مربوط به شناسايي خانه‌هاي خالي در چارچوب اصلاحات قانون ماليات‌هاي مستقيم در سال ١٣٨٠ لغو شد. اين اشکالات موجب فراتررفتن هزينه وصول اين نوع ماليات در مقايسه با درآمدهاي وصولي آن شد، ضمن اينکه دستيابي به اهداف موردنظر در وضع آن (عرضه خانه‌هاي خالي به بازار در راستاي کاهش اجاره‌بها) را با چالش مواجه کرد.
براساس محاسبات صورت‌گرفته ظرفيت بالقوه کل ماليات بر خانه‌هاي خالي کشور در سال اول اخذ اين نوع ماليات (سال ١٣٩٧) رقمي معادل سه هزار ميليارد ريال بوده است. يکي از دلايل پايين‌بودن ظرفيت مالياتي، اختلاف قابل‌توجه ارزش اجاري تعيين‌شده توسط کميسيون تقويم املاک نسبت به ارزش اجاري روز املاک است (حدود يک‌سوم ارزش اجاري روز). بديهي است در صورت رفع اين نقص، ظرفيت بالقوه اين نوع ماليات در سال اول آن به ٩ هزار ميليارد ريال افزايش خواهد يافت. يکي از مهم‌ترين چالش‌هاي اجراي اين نوع ماليات، مقوله شناسايي خانه‌هاي خالي است.
در راستاي رفع اين چالش، بر ايجاد سامانه ملي املاک و اسکان کشور در شش ماه پس از تصويب آن تأکيد شده است. با اين حال، تاکنون اين سامانه توسط وزارت راه و شهرسازي راه‌اندازي نشده است. همچنين با توجه به اينکه در ماده مذکور بر نقش ويژه شهرداري‌ها و ديگر دستگاه‌هاي دارنده اطلاعات مستغلات مسکوني تأکيد نشده است و مسئوليت اصلي ايجاد سامانه برعهده وزارت راه و شهرسازي است، بنابراين به نظر مي‌رسد حتي در صورت راه‌اندازي اين سامانه اطلاعاتي نيز چالش مربوط به شناسايي خانه‌هاي خالي تا حدود زيادي باقي بماند.
يکي‌ديگر از چالش‌هاي اجراي اين نوع ماليات، ابهامات اجرائي آن از جمله عدم تعريف خانه خالي در حکم ماده ٥٤ مکرر قانون مذکور است. به‌طوري‌که براساس حکم اين ماده، خانه‌هايي که به‌دليل نداشتن شرايط اسکان (همانند خانه‌هاي فرسوده) و وجود موانع قانوني خالي نگه داشته مي‌شوند، مشمول پرداخت ماليات خواهند شد که اين امر علاوه بر ايجاد اختلاف ميان مؤديان و سازمان امور مالياتي کشور، به‌نوعي ناعدالتي مالياتي را در پي خواهد داشت.
يکي‌ديگر از موارد ابهامي موضوع، معافيت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستقل مسکوني استيجاري موضوع تبصره (١١) ماده (٥٣) قانون مذکور است. به موجب اين حکم، آپارتمان‌هاي کمتر از ١٥٠ مترمربع در تهران و کمتر از ٢٠٠ مترمربع در ساير شهرها از پرداخت ماليات اجاره معاف هستند که منطقا اين معافيت نيز در مورد خانه‌هاي خالي موضوعيت ندارد.
وضعيت خانه‌هاي خالي
وزارت اقتصاد دربخش ديگري از اين گزارش، اشاره‌اي هم به وضعيت خانه‌هاي خالي کرده است. براين‌اساس، تعداد واحدهاي مسکوني خالي از ٦٣٣هزار واحد در سال ١٣٨٥ به ١,٦ ميليون واحد در سال ٩٠ و ٢.٦ ميليون واحد در سال ١٣٩٥ افزايش يافته است که اين ميزان افزايش در فاصله سال‌هاي ١٣٨٥ تا ١٣٩٥ حاکي از متوسط رشد سالانه خانه‌هاي خالي در کشور معادل ١٧ درصد است.
اين روند افزايشي در شرايطي است که تعداد واحدهاي مسکوني کشور در اين دوره با متوسط رشد سالانه‌اي معادل ٣.٧ درصد از ١٥.٩ ميليون واحد مسکوني در سال ١٣٨٥ به ١٩.٩ ميليون واحد در سال ١٣٩٠ و ٢٢.٨ ميليون واحد در سال ٩٥ افزايش يافته است. بر اساس اين گزارش، نرخ خانه‌هاي خالي استان تهران در سال ٩٥ معادل ١١.٦ درصد و حدود ٣/٠ واحد درصد بالاتر از ميزان کشوري آن است.
برآيند اختلاف قابل‌توجه نرخ خانه‌هاي خالي کشور يا همان نسبت تعداد خانه‌هاي خالي کشور در سال ١٣٩٥ (حدود ٤٩٠ هزار واحد مسکوني خالي)، رتبه نخست کشور از اين بابت را به خود اختصاص داده است. بررسي روند خانه‌هاي خالي در کشور در سال‌هاي ٨٥ تا ٩٥ حاکي از آن است که نرخ واقعي خانه‌هاي خالي در کشور از رقم ٤.٢ درصد در سال ٨٥ به ٨.٣ درصد در سال ٩٠ و ١١.٣ درصد در سال ٩٥ افزايش يافته است. براين‌اساس در شرايط حاضر بازار مسکن، مداخله دولت در اين بازار از طريق ماليات بر خانه‌هاي خالي به عنوان ابزار تنظيم‌گري در مديريت بازار مسکن کشور امري ضروري است.
