فرارو- دو کارشناس مسکن سال ۹۷ سال رونق بازار مسکن خواهد بود. آنها می‌گویند روندی رو به رشدی که در بازار مسکن ۹۶ مشاهده شده است، در سال آینده نیز ادامه خواهد داشت.
مهدی سلطان محمدی، کارشناس فعال بازار مسکن در گفت و گو با فرارو می‌گوید: یک دوره رونق از سال ۹۶ در بازار مسکن شروع شد. اولین علائم این رونق از زمستان سال ۹۵ ظاهر شد. این علائم بسیار ضعیف و خفیف بود. اما از شهریور ماه با کاهش نرخ سود بانکی این حرکت تقویت شد و به خصوص آثار آن از آبان‌ماه ظاهر شد که قیمت ملک افزایش قابل توجهی داشت و برای اولین بار بعد از یک دوره چهار ساله از تورم پیشی گرفت و رقمی نزدیک به ۲۰ درصد را ثبت کرد. این رقم به طور متوسط در شهر تهران بیش از ۱۷ درصد بود. در بعضی مناطق پایتخت ما این افزایش را تا رقم ۳۰ درصد شاهد بودیم.
این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: انتظار این است که این روند ادامه پیدا کند. معمولا دوره‌های تداوم رونق دو تا سه سال طول می‌کشد. شرایط خاص اقتصادی که کشور با آن مواجه است و تصمیماتی که در سیاستگذاری‌های پولی دیده میشود میتواند در این زمینه بسیار موثر باشد.
سلطان محمدی با اشاره به افزایش نرخ سود سپرده بانکی که در ماه گذشته اتفاق افتاد می‌گوید: تغییر سیاست بانک مرکزی برای افزایش نرخ سود سپرده گذاری بانکی که به دنبال افزایش قیمت ارز رخ داد، خواه ناخواه در کوتاه مدت اثری کاهنده در بازار مسکن گذاشته است. اما اینکه این تاثیر تا چه اندازه تداوم داشته باشد، به این بستگی دارد که این سیاست تا چه زمانی ادامه پیدا خواهد کرد. آیا این یک تغییر سیاست کلی خواهد بود و بانک مرکزی با سیاست انقباضی خود را ادامه خواهد داد یا آنکه این سیاست صرفا یک اقدام تاکتیکی برای حل مشکل بازار ارز بوده است؟
او ادامه می‌دهد: اگر نرخ بهره بانکی بالا نرود میشود انتظار داشت که بازار مسکن دوباره به رونق خودش ادامه دهد. در طول سال ۹۷ این رونق ادامه خواهد داشت. حتی میشود انتظار داشت که با شیب بیشتری نسبت به امسال رو به رو شویم؛ به این ترتیب افزایش قیمت مسکن در سال آینده هم از نرخ تورم پیشی خواهد گرفت و این روند فعلا تداوم خواهد داشت.
این کارشناس مسکن با اشاره به افزایش قیمت ارز در طی مدت اخیر، به تاثیر افزایش قیمت دلار در بازار مسکن می‌پردازد و می‌گوید: معمولا وقتی در بازار ارز هیجان ایجاد میشود و شاهد افزایش‌های مقطعی هستیم، انتظار عمومی بر این است که این بازار میتواند در کوتاه مدت سودآوری خوبی داشته باشد. به همین خاطر در کوتاه مدت بخشی از سرمایه‌های سوداگرایانه از بورس و مسکن خارج و به سمت بازار ارز هدایت میشود.
سلطان محمدی در ارتباط با آثار میان مدت افزایش نرخ ارز در بازار مسکن نیز می‌گوید: اگر نرخ دلار خود را در سطح بالاتری تثبیت کند، آن موقع آثاری تورمی روی بعضی مصالح ساختمانی، دستمزد‌ها و هزینه‌ها را مشاهد خواهیم کرد. در واقع ما با کاهش ارزش ریال رو به رو هستیم و میشود انتظار داشت که این اثر بر بازار مسکن هم افزاینده باشد؛ بنابراین منجر به تحرک در بازار مسکن شود.
پیش فرض‌های پیشبینی قیمت مسکن در آینده
بهروز ملکی، دیگر تحلیلگر بازار مسکن نیز به فرارو می‌گوید: بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس پیش بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطا (انحراف معیار) بالایی است. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالین و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن میشود. براین اساس پیش فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است؛ چراکه میزان نرخ رشد قیمت مسکن تابع عوامل متعددی، چون نرخ رشد نقدینگی و تورم عمومی، قیمت نفت، قیمت ارز، نرخ سود سپرده‌های بانکی و ... است. بااین حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
این کارشناس مسکن در ارتباط با ساخت و ساز مسکن نیز می‌گوید: با افزایش معاملات در بازار مسکن و فروش تدریجی واحد‌های سازندگان مسکن، وضعیت نقدینگی سمت عرضه مسکن، بهبود نسبی یافته است که نتیجه آن افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶ خواهد بود.
او در ادامه بازار اجاره مسکن را در سال آینده پیش بینی می‌کند و می‌گوید: در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره در سال ۹۷ با ورود به اردیبهشت‌ماه، افزایشِ تدریجی اجاره‌بها در این بازار، قابل انتظار است. این روند افزایشی، قابلیت تداوم تا اواخر تابستان را خواهد داشت. شایان توجه است که مهمترین عوامل تاثیرگذار بر رشد اجاره مسکن، رشد قیمت مسکن و تورم عمومی است. براین اساس و با توجه به روند قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۹۶، پیش بینی میشود نرخ رشد اجاره مسکن، اندکی بیشتر از نرخ تورم عمومی باشد.
ملکی همچنین در ارتباط با بازار املاک تجاری ادامه می‌دهد: نکته شایان توجه این است که موارد بالا در خصوص املاک مسکونی است و به هیچ وجه قابل تسری به املاک تجاری نیست؛ یعنی در بازار املاک تجاری (مغازه ها) هم کسانی که ملک در حال ساخت دارند و هم سازندگانی که قصد ساخت ملک تجاری دارند، نباید منتظر خروج از وضعیت رکود باشند؛ وضعیت رکود در بازار املاک تجاری در سال‌های آینده به علت مازاد بسیار شدید عرضه در این بازار همچنان ادامه خواهد داشت. در مجموع می‌توان گفت: سرمایه گذاری در املاک تجاری قابل توصیه نیست.
جالبست که این مالکین بیرحم توقع دارند فردی در راس دولت باشد که مثل آنگلامرکل یا نخست وزیر ژاپن عمل کند! مگر شما انسانیت دارید که...
دولت تا زمانیکه نمیتواند قیمت مسکن را ثابت نگه دارد باید با بالا بردن سود بانکی از روانه شدن سرمایه ها به سمت مسکن و ارز و ... جلوگیری کند .
هروقت توانست با اهرمهای مالیاتی جلوی دلالی ملک و بالا بردن اجاره بها
را با مالیاتهای سنگین بگیرد میتواند بهره بانکی را ارام ارام کاهش دهد تا پولها به سمت بورس و بازار سرمایه سرازیر شوند .
وگرنه گرانی مسکن به ضرر اقشار اسب پذیر و به نفع سرمایه داران و پولداران مفت خور است که بدون کار و کوشش با تنبلی و تورم پول در می اورند.
بر اساس سامانه اطلاعات بازار املاک ایران ، در بهمن ماه ۱۶۹۴۴ واحد و در اسفند ۸۸۵۶ واحد مسکونی در تهران به فروش رفته است که گواه 50 درصد کاهش است
آمار معاملات مسکن در کل کشور در بهمن ۹۶
به اظهار خسروی رئیس اتحادیه املاک در کل کشور در دی ماه ۱۰۶ هزار واحد مسکونی و در بهمن ۶۵ هزار واحد مسکونی به فروش رفته که گواه ۶۳ درصد کاهش است
تب خرید و فروش مسکن که در آذر و دی کشور را فراگرفت به همان سرعتی که ایجاد شد فرو نشست
در اقتصاد ابتدا معاملات افزایش می یابد و سپس قیمت افزایش می یابد ، عکس آن هم درست است ، ابتدا معاملات در یک بخش کاهش می یابد و سپس قیمت نزولی میشود
سپرده گذار می تواند در اقتصاد حباب قیمتی ایجاد کند اما ایجاد حباب قیمتی بوسیله سپرده گذار طول عمر ندارد و بزودی حباب می ترکد
نگارنده پیش بینی می کند سپرده گذار دو بار دیگر از بانک خارج شده و در اقتصاد حباب ایجاد کند اما توان پایداری ندارد و به سرعت از آن بخش خارج می شود و حباب ها می ترکد
قیمت هر کالا و خدمات را مصرف کننده واقعی هر بخش تعیین می کند ، قیمت خرید مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف را قشر متوسط و ضعیف تعیین می کند ، ساده شده مطلب این است که قیمت مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف در سال ۹۱ بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافت و لذا معاملات مسکن به شدت کاهش یافت
در سال ۹۲، ۹۱، ۹۰، ۸۹ به طور متوسط ماهانه ۱۱۴ هزار واحد مسکونی در کشور به فروش رسید و این تعداد در بهمن ماه ۹۶ به ۶۴ هزار واحد کاهش یافت و علت کاهش، افزایش قیمت مسکن بیش از قدرت خرید واقعی قشر متوسط و ضعیف بود
در آذر ماه و دی ماه ۹۶ ، سپرده گذار با کاهش سود سپرده ، به قصد سود گیری وارد بخش مسکن شد که به افزایش قیمت ۱۵ درصدی مسکن در تهران انجامید ، اما نظر به اینکه قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف افزایش نیافته بود بازی ادامه نیافت
این سود های سپرده در مرحله بعد به افزایش نرخ بهره می انجامد و نرخ بهره بالا ، اقتصاد را از نفس انداخته ، فعلا با افزایش سود سپرده و بهره ، سپرده گذار از بخش مسکن خارج شد ولی پرداخت این سود به سپرده غیر ممکن است این بازی دیر یا زود خاتمه می یابد
مردم ایران دو دسته اند ، کسانی که در چهارچوب بازی موجود به سود گیری از اقتصاد مشغولند، که بازیکن اصلی آن ، سپرده گذار است این بازی ، بازیکنان خود را دارد و طول عمر آن حداکثر حدود ۱۸ ماه است
دسته دوم که به بازی بعدی می اندیشند ، دورانی که سود سپرده با عملکرد اقتصاد منطبق میشود که همه چیز تغییر می کند در آن دوره هم نرخ ارز تغییر می کند ، هم قیمت مسکن و هم قیمت همه چیز
آنهایی که به سود گیری از حباب های موجود مشغولند بزرگترین بازنده های دوره بعدند
حباب وقتی است که قیمت یک کالا از قدرت خرید مصرف کننده واقعی آن فراتر رود
دیر یا زود در اقتصاد بین «قیمت دارائی های سرمایه ای و عایدی آن » تناسب ایجاد می شود باید بین قیمت مسکن و اجاره آن ، بین سود سپرده با بازده اقتصاد ، بین اجاره املاک تجاری و عایدی کسبه، بین قیمت سهام و سود سهام تعادل بر قرار شود در چهار مثال فوق ، قیمتها حبابی است و دیر یا زود حباب ها می ترکد
آنهائی که حباب می خرند و تصور می کنند که سود کرده اند و در اندیشه فروش حباب به دیگران هستند دیر یا زود متوجه اشتباه خود خواهند شد
اقتصاد ایران اکنون در میانه حباب های غول پیکر است
اکنون همه چیز تحت الشعاع حباب غول پیکر سود سپرده تعریف میشود