«حیاط خلوت» بازار مسکن برای سوداگران کجاست؛ چرا تخریب نمی‌شود؟

معافیت مالکان خانه‌های خالی از پرداخت «مالیات موضوع قانون مصوب سال ۹۴»، یکبار دیگر سوال برانگیز شده و پرسش‌کننده‌ها این بار با تشخیص رابطه بین افزایش تعداد آپارتمان‌های بدون سکنه و جهش قیمت مسکن، خواستار اجرای سریع قانون مربوطه شده‌اند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴، دو ماده در ارتباط با «مقابله مالیاتی با شیوع پدیده خانه‌های خالی» وجود دارد که شامل ماده ۵۴ مکرر و ماده ۱۶۹ می‌شود. در ماده ۵۴ مکرر، فرمول محاسبه و دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی تعریف شده و ماده ۱۶۹ نیز به نحوه شناسایی این املاک و تکالیف مربوطه، پرداخته است. ماده ۱۶۹، اما به نوعی شرط اولیه اجرای ماده ۵۴ مکرر است.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ ماده ۱۶۹ سازمان امور مالیاتی کشور را مکلف کرده برای شفافیت فعالیت‌های اقتصادی و استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی یک پایگاه جامع از اطلاعات هویتی و دارایی مودیان مالیاتی شامل اطلاعات پولی، مالی، اعتباری، ملکی، معاملاتی و سرمایه‌ای را ایجاد کند. البته در ذیل ماده ۱۶۹ تبصره‌ای باعنوان تبصره ۷ وجود دارد که بر اساس آن، وزارت راه و شهرسازی نیز موظف است حداکثر ظرف ۶ماه (پایان سال ۹۴)، سامانه‌ای باعنوان «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند تا سازمان امور مالیاتی به شکل آنلاین امکان شناسایی مالکان و معاملات رسمی، عادی و وکالتی مالک را برای «تعیین واحد‌های مسکونی مشمول مالیات خانه خالی» در کلیه نقاط کشور داشته باشد. اکنون پس از گذشت ۴۲ ماه از این قانون، به جای «عارضه یابی اصولی درباره منشأعفو مالیاتی خانه‌های خالی» و همچنین «کشف حیاط خلوت مالیاتی بازار مسکن (منطقه امن سوداگران ملکی)»، صورت مساله از «چگونگی تنظیم بازار مسکن و مهار تورم ملکی با اهرم مالیات» به «چرایی اجرا نشدن یک ماده از یک قانون دارای اشکالات عمده» منحرف شده است. در روز‌های اخیر موضوع «عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور توسط وزارت راه و شهرسازی»، مورد پیگیری قرار گرفته و افراد پیگیر، نبود این سامانه و در نتیجه نبود امکان برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی را مسبب تشدید افزایش قیمت مسکن عنوان کرده‌اند. اما در واقعیت بازار مسکن، «چه عواملی باعث جهش قیمت مسکن شد»، «مقابله مالیاتی با خانه‌های خالی با چه موانعی روبه‌رو است» و «کدام اهرم مالیاتی برای تخریب حیاط خلوت سوداگران ملکی باید به‌کار بیفتد»؟

بررسی‌ها درباره این سه ضلع معمای مالیات بر خانه‌های خالی نشان می‌دهد: حیاط خلوت مالیاتی در بازار مسکن دو گروه از سوداگران ملکی را در خود جا داده است. گروه اول بخشی از مالکان خانه‌های خالی و گروه دوم نیز سفته باز‌های ملکی هستند. آنچه در این مقطع باعث خطای تشخیص درباره جنس سوداگری در بازار مسکن شده، غفلت از مرزبندی رفتاری این دو گروه در چرخه‌های تجاری بازار معاملات مسکن است.

سوداگری با خانه خالی زمانی اوج می‌گیرد که افراد به امید افزایش قیمت در آینده، اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند و آن را تا زمان بروز امواج تورم ملکی، بدون استفاده رها می‌کنند. تعداد خانه‌های خالی در زمان بروز رکود مسکن افزایش پیدا می‌کند و معمولا هنگام رونق معاملات خرید و بروز جهش‌های قیمتی، از یکسو روند افزایشی این خانه‌ها متوقف می‌شود و از سوی دیگر تعداد خانه‌های خالی موجود در بازار نیز کاهش می‌یابد. این رابطه واقعی بین نبض بازار خانه‌های خالی و نبض قیمت مسکن را نه تنها کارشناسان اقتصاد مسکن به‌عنوان یک چالش و عارضه، تایید می‌کنند که دو سال پیش وزارت اقتصاد با انتشار گزارشی درباره چالش‌های مربوط به قانون مالیات بر خانه‌های خالی، به صراحت آن را شرح داد.

دی ماه سال ۹۶ دفتر تحقیقات و سیاست‌های مالی در معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد با انتشار گزارشی درباره مالیات بر خانه‌های خالی، ضمن اشاره به مبانی نظری بخش مسکن در مقدمه گزارش، اعلام کرد: «بین نوسان تعداد خانه‌های خالی با نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس وجود دارد به‌طوری‌که در شرایط کاهش رشد قیمت مسکن مالکان واحد‌های مسکونی به امید افزایش قیمت در دوره آتی، از عرضه واحد‌ها به بازار خودداری می‌کنند. به‌عنوان نمونه با کاهش نرخ رشد تورم مسکن از ۲۹ درصد در سال ۹۱ به ۳ درصد در سال ۹۵، تعداد خانه‌های خالی در کشور از ۶/ ۱ میلیون به ۶/ ۲ میلیون در این فاصله افزایش پیدا کرد.» بنابراین محرز است که در زمان جهش قیمت مسکن، اتفاقا این خانه‌های خالی هستند که عرضه بخشی از آن‌ها به بازار باعث جبران نسبی کمبود عرضه می‌شود و در فاز رونق معاملات، بیشتر از آنچه خانه‌های خالی، مساله باشد، این گروه دوم سوداگران یعنی سفته باز‌های ملکی هستند که جهش بیشتر قیمت مسکن را دامن می‌زنند. طی یک سال گذشته در بازار مسکن تهران آنچه التهاب قیمت‌ها را رقم زد، بیش از همه، یک عامل بیرونی –شوک ارزی- بود که انتظارات تورمی ایجاد کرد و باعث تحریک تقاضا در بازار ملک شد. البته در درون بازار مسکن نیز از بین همه متغیرها، «سفته بازها» بیشترین نقش را در تشدید جهش ایفا کردند. سفته باز‌ها گروهی از سوداگران ملکی هستند که درست برعکس عاملان خانه‌های خالی عمل می‌کنند. سفته باز‌ها در زمان رشد قیمت مسکن، با موج سواری روی قیمت ها، به شکل مکرر اقدام به خرید و فروش آپارتمان می‌کنند تا از تورم ملکی در کوتاه‌مدت، عایدی کسب کنند. در حال حاضر اگر قرار به تخریب حیاط خلوت مالیاتی در بازار مسکن باشد، منطقه امن سفته باز‌ها باید در اولویت تخریب قرار بگیرد. شیوه تخریب این منطقه به مراتب راحت‌تر و پربازده‌تر از شکل تخریب منطقه امن خانه‌های خالی است.

تجربه‌های جهانی درباره اهرم‌های مالیاتی کارآمد برای تنظیم بازار مسکن نشان می‌دهد: دو نوع مالیات شامل مالیات سالانه بر املاک و همچنین مالیات بر نقل و انتقال می‌تواند ریسک سوداگری در بازار مسکن را افزایش دهد. این دو نوع مالیات هم برای مهار سفته بازی مناسب است و هم برای خانه‌های خالی. مالیات نقل و انتقال چنانچه برای فروش ملک دوم افراد با نرخ بیشتر از ۵ درصد فعلی و به شکل تصاعدی برای معاملات سوم و چهارم و بیشتر تعریف شود جلوی خرید و فروش‌های مکرر آپارتمان را می‌گیرد. همچنین نرخ سنگین مالیات سالانه برای ملک دوم و بیشتر افراد نیز هزینه افزایش موجودی بازار خانه‌های خالی را افزایش می‌دهد. در حال حاضر نه تنها نگاه مسوولان به حیاط خلوت مالیاتی بازار مسکن، امکان شناسایی گروه‌های فعال در این محدوده را ندارد که در تشخیص اولویت تخریب و هدف‌گیری گروه اولویت‌دار نیز ناتوان است.

از طرفی، درباره منشا عفو مالیاتی خانه‌های خالی نیز افق دید به تنها یک تکلیف از بین انواع اشکالات قانون مربوطه، محدود شده است. بررسی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن و همچنین گزارش آسیب شناسی وزارت اقتصاد در این باره مشخص می‌کند: قانون مرتبط با مالیات بر خانه‌های خالی ۷ اشکال عمده دارد که یکی از آن‌ها به پرسش درباره «علت روی زمین ماندن تکلیف راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در وزارت راه و شهرسازی» پاسخ روشن و مستدل می‌دهد. در این گزارش در تشریح ایراد اول قانون که به تبصره ۷ ماده ۱۶۹ یا همان مسوولیت وزارت راه و شهرسازی در راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی مربوط می‌شود، آمده است: حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه تاحدود زیادی چالش مربوط به شناسایی این خانه‌ها پابرجا باقی می‌ماند. چون مسوولیت ایجاد این سامانه بر عهده وزارت راه و شهرسازی بوده و بر نقش ویژه شهرداری‌ها و دیگر دستگاه‌های دارنده اطلاعات کلیدی درباره واحد‌های مسکونی همچون ادارات آب و برق و گاز و مخابرات تاکید نشده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، معاونت مسکن و ساختمان طی سه سال گذشته نسبت به اقدام برای راه‌اندازی این سامانه اقدام کرد، اما گفته می‌شود برخی سازمان ها، مراکز و ادارات دولتی و غیردولتی در ارائه اطلاعات، همکاری نکردند. مرکز آمار اطلاعات خانه‌های خالی را دارد، اما به دلیل آنچه «امانت داری اطلاعات مالکان در سرشماری» عنوان می‌کند، ظاهرا جزئیات بیشتر درباره آدرس و مشخصات این خانه‌ها را ارائه نمی‌کند. سازمان مالیاتی نیز به‌واسطه دریافت مالیات ۵ درصدی از نقل و انتقالات ملکی، نبض دقیقی از خریداران و فروشنده‌های ملک در لحظه دارد که سامانه اطلاعاتی مربوط به آن، مسیر راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان در وزارت راه و شهرسازی را ساده و کوتاه می‌کند.

همچنین سامانه رهگیری معاملات املاک در وزارت صنعت، معدن و تجارت و سامانه در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به ترتیب اطلاعات دقیق و حیاتی از معاملات عادی (مبایعه نامه) و معاملات رسمی (سند محضری) دارد که لازم است برای راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، به‌کار گرفته شود. این مشارکت هنوز شکل نگرفته است. اشکال دوم قانون مالیات بر خانه‌های خالی به فرمول ضعیف و غیربازدارنده مالیات مربوط است. براساس این فرمول، مالک یک خانه خالی، نه از سال اول که از سال دوم (!)، مشمول مالیاتی معادل «۳ درصد اجاره بهای روز واحد مسکونی» می‌شود. مبلغ این مالیات برای یک آپارتمان ۹۰ مترمربعی در تهران حدود یک میلیون تومان در سال برآورد می‌شود که چنین مبلغی کاملا بعید است باعث پشیمانی مالکان خانه‌های خالی و تصمیم به عرضه آن‌ها به بازار مصرف شود.

اشکال سوم غفلت از مالیات‌های پراثر بر رفتار سوداگران ملک است. اشکال چهارم نیز ارتباط‌سازی برخی کارشناسان بین رشد قیمت و خانه خالی است در حالی‌که ارتباط واقعی این دو، کاملا برعکس است. اشکال پنجم به بی‌توجهی طراحان فرمول مالیات بر خانه‌های خالی به تجربه کشور‌های موفق در این نوع مالیات مربوط است. گزارش وزارت اقتصاد با تاکید بر لزوم توجه به «اجرای صحیح این مالیات»، مشخص می‌کند: در انگلیس به‌عنوان کشور موفق در این حوزه، صفر تا ۱۰۰ مالیات بر خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها دریافت می‌شود. شناسایی این خانه‌ها توسط مراکز اطلاعات محله‌ای تحت نظارت شهرداری‌ها با نام «فروشگاه آنلاین» انجام می‌شود و مبلغ مالیات نیز معادل ۵۰ تا ۱۰۰ درصد مالیات شهرداری است. در فرانسه معادل ۵/ ۱۲ تا ۲۵ درصد اجاره بها، از خانه‌های خالی مالیات دریافت می‌شود و حق مصادره این خانه‌ها بعد از ۱۸ ماه به نفع بدمسکن‌ها وجود دارد. در آمریکا نیز معادل ۵ تا ۱۰درصد قیمت روز مسکن، این مالیات در ایالت‌های مختلف دریافت می‌شود و در صورتی که این مالکان اطلاعات خود را در سامانه خانه‌های خالی ثبت نکنند مجازات می‌شوند.

  وزارت راه و شهرسازی تیر ماه سال گذشته پیش نویس یک لایحه را به دولت ارائه کرد که بر اساس آن برای اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی درخواست شده بود مسوولیت شناسایی و دریافت مالیات از خانه‌های خالی به شهرداری‌ها واگذار شود و عواید حاصل از آن در اختیار شهرداری‌ها برای بازآفرینی شهر‌ها قرار بگیرد. اشکال ششم به تعریف گنگ و مبهم از خانه‌های خالی مربوط است. مثلا تکلیف مالکانی که واحد خود را در نوبت فروش گذاشته‌اند مشخص نیست. اشکال هفتم نیز به عدم تفکیک خانه‌های غیرقابل سکونت با خانه‌های معمولی برمی‌گردد. در برخی کشورها، خانه کلنگی از این مالیات معاف است.

کارشناسان در مقطع فعلی توصیه می‌کنند: در دولت و مجلس برای مانع زدایی از قانون مالیات بر خانه‌های خالی، دست کم به دو توصیه کلیدی وزارت اقتصاد (گزارش دی‌ماه ۹۶) توجه شود. توصیه اول استفاده از ظرفیت اطلاعاتی شهرداری‌ها در حوزه ملک و توصیه دوم نیز اصلاح نرخ مالیات براساس نسبتی از قیمت روز املاک است.