فرارو- یکی از مشکلاتی که معمولاً در معاملات پیش می‌آید و خریداران با آن مواجه می‌شوند خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است این نقض تعهد در حالی است که غالباً فروشنده درصد بالایی از قیمت معامله را دریافت نموده است. معمولاً در معاملات فروشندگان هنگام تنظیم قولنامه ۹۰ درصد قیمت معامله را دریافت می‌کنند و ۱۰ درصد را هم برای تنظیم سند رسمی نگه می‌دارند البته این مسئله توافقی است و می‌توانند این مبلغ را با توجه به شرایط خودشان تعدیل کنند.
با توجه به اینکه خریدار بخش اعظم قیمت را پرداخت نموده است مسئله تنظیم سند برای وی بسیار حائز اهمیت است، چون تا وقتی که سند رسمی به نام وی تنظیم نشده است دولت و محاکم وی را مالک نمی‌شناسند به موجب مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت دولت و محاکم دادگستری صرفاً شخصی که ملکی به نام وی ثبت شده باشد را مالک می‌دانند و داشتن مبایعه نامه و حتی وکالت بلاعزل بیانگر مالکیت شخص نمی‌باشد.
فروشندگان معمولاً به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن) در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، عدم توانایی در پرداخت بدهی شهرداری و ... از انجام تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی در تاریخ مقرر خودداری می‌کند در این نوشتار می‌خواهیم به بررسی این موضوع بپردازیم که اگر فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشد خریدار به چه طریق می‌تواند الزام وی را بخواهد.
پس از تنظیم قولنامه معمولاً با تعیین دفترخانه طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تادیه بقیه ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.
در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
در صورتی که در مبایعه نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهار نامه رسمی محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (در خصوص املاک محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند؛ بنابراین چنانچه در هنگام معامله اموال غیر منقول مانند املاک و اراضی و ابـنیه و همچـنین اموال منقولی که دارای سند رسمی می‌باشند مانند اتومبیل، فروشنده تعهد کرده باشد که در زمان خاصی سند رسمی اموال فروخته شده را به نام خریدار تنظیم نماید و از این تعهد سرباز زند خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده به مرجع قضایی مربوطه تسلیم نماید. دادگاه نماینده خود را طی نامه‌ای جهت تنظیم سند به دفترخانه معرفی می‌نماید و نماینده دادگاه به جای فروشنده اسناد نقل و انتقال را امضا می‌نماید.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم و مطابق قانون هزینه دادرسی پرداخت شود ضمناً دلایل خرید ملک نیز باید پیوست دادخواست گردد همچنین پلاک ثبتی ملک باید به طور مشخص و دقیق در دادخواست ذکر شود.
البته خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
اگر خریدار یا فروشنده هر کدام قبل از تنظیم سند رسمی فوت کنند در این حالت شخص خواهان باید دادخواست خود را به طرفیت ورثه طرف معامله تقدیم نماید ضمناً گواهی انحصار وراثت شخص متوفی نیز باید ضمیمه دادخواست باشد.
