نیم‌قرن اشتباه در بازار مسکن

نیم‌قرن نگاه سیاست‌گذار به بخش مسکن از «لنز بسته» یک چالش در این حوزه را به ابرچالش تبدیل کرده و باعث شده است یک سیاست‌ اشتباهی، مدام با عناوین مختلف تکرار شود. نتایج مطالعات کارشناسان اقتصادی درباره تاوان سیاست‌گذاری نادرست در بازار املاک نشان می‌دهد دولت‌ها با این تصور که مشکل، «کمبود مسکن» است، همواره سراغ راهکارهای تامین پول و زمین (منابع مورد نیاز ساخت‌وساز) رفته‌اند؛ به‌طوری‌که همیشه، فقط سیاست عرضه انبوه در دستور کار بوده است. اما از آنجا که نه قیمت مسکن از موج‌های جهشی در امان بوده، نه دسترسی به مسکن بهبود یافته و نه حتی قیمت زمین به‌رغم تخصیص‌ نامحدود زمین دولتی رام شده است، هم‌اکنون کارنامه این مدل سیاست‌گذاری از مردودی عاملان این سیاست حکایت دارد. رصد بازار ملک از «لنز باز» تصویری برای کارشناسان نمایش می‌دهد که کاملا متفاوت از مشاهدات سیاست‌گذار است. واقعیت این بازار، «کمبود» زمین و مسکن نیست، بلکه «احتکار» ملک باعث قفل بازار شده است. سیاست صحیح برای پایان دادن به ملک‌بازی معرفی شده است.

ماموریت ممکن برای سیاست‌گذار مسکن تا سال ۱۴۱۰ برای پاسخ به نیاز عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی تشریح شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، سه تن از پژوهشگران و کارشناسان اقتصادی در یک وبینار دو ساعته با عنوان «سیاست‌های زمین ومسکن»، با تشریح سیاست‌هایی که از گذشته تاکنون در حوزه تامین مسکن از سوی دولت‌ها به اجرا درآمده است خواستار اصلاح فوری نگاه سیاست‌گذار مسکن به این بخش شدند. این نشست با دو هدف یکی آسیب‌شناسی سیاست‌های اعمال شده در بازار مسکن از سوی دولت‌ها در طول بیش از ۵۰ سال گذشته و پاسخ به این سوال که چرا هیچ‌کدام از این سیاست‌ها عملا منجر به پاسخگویی مطلوب و مناسب در بازار ملک نشد و دیگری با هدف پاسخ به این سوال که اساسا نحوه سیاست‌گذاری مطلوب برای بازار مسکن تا سال ۱۴۱۰ به چه شکلی باید باشد، برگزار شد.

محسن یزدان‌پناه، کارشناس و پژوهشگر اقتصادی، محمدصالح شکوهی عضو هیات علمی دانشگاه علم وصنعت و مجید شاکری پژوهشگر مالیه عمومی با حضور در این نشست مجازی به این دو سوال کلیدی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن پاسخ دادند. برآیند آنچه در این نشست مجازی از سوی کارشناسان حاضر مطرح شد، نشان می‌دهد یک اشکال ریشه‌ای و مشترک در عمده سیاست‌هایی که در طول نیم قرن گذشته مانع از حل معضل مسکن در کشور از یکسو و ایجاد رونق پایدار، غیرتورمی و ایمن از شوک‌های قیمتی شده است، وجود داشته است. این ایراد و اشکال هم در سمت سیاست‌های طرف عرضه وهم در سمت سیاست‌های طرف تقاضای مسکن دیده می‌شود. این ایراد چیزی نیست جز نگاه غلط سیاست‌گذار مسکن به این بخش و حوزه سیاست‌گذاری عرضه وتقاضای واحدهای مسکونی که در نهایت منجر به تعریف سیاست‌ها و ماموریت‌های نادرست و ناکارآمد در این بخش شده است.

نگاه غلط از گذشته تا مقطع زمانی حال حاضر در بازار مسکن از سوی سیاست‌گذار این بخش موجب شده است دولت به اشتباه تصور کند که تنها با فراهم کردن پول و وام و خانه‌سازی‌های گسترده دولتی (که عمده آنها در خارج از محدوده شهرهای بزرگ انجام شده است) می‌تواند معضل عرضه و تقاضای مسکن را برطرف و هر دو سمت عرضه وتقاضای واحدهای مسکونی را تقویت کند. ناکارآمدی این سیاست‌ها برای حل مشکلات مسکن و باقی ماندن مشکلات، خود شاهد اصلی بر ناموفق بودن و نگاه غلط سیاست‌گذار مسکن به این بخش است، چراکه در طول دهه‌های گذشته به‌رغم آنکه دست کم برای دوره‌هایی خاص پول، زمین و تسهیلات در اختیار سازند‌ه‌ها قرار گرفته است اما ساخت وسازهای دولتی عملا منجر به ایجاد تعادل وساماندهی عرضه و تقاضای مسکن نشده است.

جهش قیمت زمین و مسکن در سال‌های گذشته تاکنون، ناتوان شدن خریداران مسکن از خرید واحدهای مسکونی و ساخت وساز در شهرها به اندازه تنها یک سوم نیاز موجود، سه شاخص مهم ناتوانی و ناکارآمدی سیاست‌های اجرا شده در بخش مسکن در طول سال‌های گذشته است که کارشناسان حاضر در این نشست به آن اشاره کردند.

کارشناسان با اشاره به این شواهد روشن و محسوس در بازار مسکن که ناشی از نگاه غلط و در نتیجه سیاست‌گذاری ناکارآمد مبتنی بر مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن از طریق خانه‌سازی دولتی(عمدتا در خارج از شهرهای بزرگ) بوده است، تاکید کردند که برای یک دهه آینده سیاست‌های بخش مسکن باید با یک رویکرد صحیح برنامه‌ریزی شود ولازمه این موضوع تغییر نگاه دولت به این حوزه و عدم تکرار سیاست‌های نادرست و ناکارآمد گذشته است. سیاست‌های پیشنهادی برای اجرا در یک دهه آینده بازار مسکن سیاست‌هایی نشدنی، پیچیده و تجربه نشده نیست بلکه ماموریتی است ممکن که پیش از این از سوی بسیاری از کشورهای موفق دنیا در ساماندهی بازار مسکن نیز به کار گرفته شده است.

کارشناسان در این نشست همچنین با تاکید بر این نکته که مشکل عمده سازنده‌های مسکن عدم دسترسی به تسهیلات نیست، مهم‌ترین چالش پیش‌روی رونق فعالیت‌های ساختمانی را احتکار زمین و عدم دسترسی سازنده‌ها به زمین‌های مناسب برای ساخت وساز با قیمت مناسب می‌دانند.

به گفته آنها هر چند تسهیلات نیز در پیشبرد فعالیت‌های آنها بی اثر نیست اما از آنجا که حتی در شرایط فراهم بودن امکان دریافت تسهیلات ساخت عمده سازنده‌ها ترجیح می‌دهند از تسهیلات استفاده نکرده و با استفاده از سرمایه شخصی اقدام به ساخت وساز کنند، نمی‌توان این موضوع را به‌عنوان مانع مهم در مسیر رونق ساخت وساز عنوان کرد. از سوی دیگر آنچه هم‌اکنون مهم‌ترین دغدغه بسازوبفروش‌ها برای شروع پروژه‌های ساختمانی است کمبود زمین نیست بلکه احتکار زمین و دسترسی نامناسب آنها به زمین مناسب برای ساخت با سطح قیمت مناسب و واقعی است. ضمن آنکه هم‌اکنون حجم وسیعی از زمین‌های مرغوب شهری صرف ساخت واحدهایی شده است که هم‌اکنون در فهرست خانه‌های خالی از سکنه قرار دارند. احتکار مسکن نیز منجر به دشواری دسترسی سمت تقاضا به مسکن شده و موجب شده است به‌رغم آنکه موجودی واحدهای مسکونی در کشور در سطح مناسب قرار دارد اما واحدهای مسکونی در دسترس برای تقاضای مصرفی بسیار کمتر از حجم عرضه صورت گرفته به بازار ملک است.

به گفته این کارشناسان سیاست درست برای ساماندهی به وضعیت فعلی در بخش مسکن استفاده از اهرم‌های درست مالیاتی از جمله مالیات خانه‌های خالی به روشی است که بتواند احتکار زمین و مسکن را به‌طور موثر پایان بدهد. در واقع اگر چه مداخله مستقیم دولت در بخش مسکن کارشناسی نیست اما در صورتی که دولت قصد سیاست‌گذاری موثر در این بازار را دارد نحوه آن از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. کارشناسان همچنین در بخش دیگری از این وبینار اعلام کردند که سیاست‌گذار مسکن در بیش از نیم قرن گذشته سیاست‌های دولتی در این بخش را به خانه‌سازی تنزل داده است، این در حالی است که بازار مسکن باید از منظر شهر و شهرسازی مورد توجه قرار بگیرد و در بستر شهر تعریف شود و نه تنها در بستر خانه‌سازی به‌صورت صرف.

در واقع به جای نگاه به خانه، نگاه به شهر باید مورد تمرکز سیاست‌گذار بخش مسکن قرار گیرد. به گفته آنها در صورت وضع و دریافت مالیات‌های موثر در بخش مسکن، عرضه مسکن نیز افزایش می‌یابد و قیمت زمین و مسکن هم تعدیل می‌شود. در واقع مالیات املاک، معضل احتکار در بازار زمین و مسکن را برطرف خواهد کرد و این سیاست نه دشوار است و نه نشدنی و در بسیاری از کشورهای دنیا تجربه شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» این چندمین بار است که کارشناسان اقتصادی و صاحب‌نظران بخش مسکن از دولت درخواست می‌کنند یک‌بار برای همیشه چالش اصلی بازار مسکن یعنی احتکار در بازار زمین و مسکن را برطرف کند. دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی که سهل‌الوصول‌ترین و اثرگذارترین روش مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن است یک اهرم قوی و موثر برای پایان دادن به بخش عمده‌ای از مشکلات هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضای مسکن است.

مشکل مسکن از کجاست؟

محسن یزدان‌پناه، کارشناس و پژوهشگر اقتصادی، با اشاره به اینکه تقریبا حدود ۲۰ میلیون یا بیش از ۲۰ میلیون نفر در کشور درگیر فرسودگی و حاشیه‌نشینی هستند، اعلام کرد: در شرایط فعلی، یک تقاضای بالقوه وجود دارد اما عرضه‌ای برای پاسخ این عرضه وجود ندارد.

وی افزود: روندها به گونه‌ای است که می‌توان نتیجه گرفت معضل از ترتیبات نهادی داخلی و سازماندهی تولید است و اگر نگاه ما به اعتبار و پول این باشد که این اعتبار و پول است که چرخه اقتصادی را به حرکت درمی‌آورد و سپس پس‌انداز در آن به شکل واکنشی شکل می‌گیرد، می‌توان گفت به‌طور کلی مشکل منبع و پول برای مسکن نداریم. بلکه مشکل ترتیبات نهادی داریم که بتواند چرخه تولید، عرضه و فعال شدن تقاضا بعد از عرضه مسکن را ایجاد کند. براساس این صورت‌بندی باید دید چه سیاست‌هایی می‌تواند در حوزه مسکن اثرگذاری بهتر داشته باشد؟

یزدان‌پناه افزود: با توجه به ضرورت‌هایی که در حوزه شهرنشینی و تامین مسکن وجود دارد تاکید من بر این است که اگر مساله ما شهر و محله است نمی‌توان آن را به خانه یا یک ساختمان تقلیل داد باید در مقیاس محله این موضوع را دید. زمانی که بخواهیم در این مقیاس به موضوع مسکن توجه کنیم باید لوازم آن را نیز فراهم کنیم. اگر اقتصاد صنعتی هستیم، اگر بخواهیم پایداری جمعیتی با کیفیت زیست شهری را تجربه کنیم نیازمند شهر هستیم نه لزوما شهر بزرگ یا شهری که از ارتفاع بالا برخوردار است؛ بلکه شهری که در آن در کنار زندگی ساکنان، اقتصاد را نیز سامان می‌دهد، خدماتش را شکل می‌دهد و زیست شهری آن را معنا می‌دهد.

به گفته وی، سرانه‌های شهری از پارک، موزه، سینما و... همه اینها در این اکوسیستم جدید مفهومی جدید پیدا می‌کند. اگر ما مفهوم مسکن را به شهر ارتقا دهیم واحد کنشگر برای تولید این شهر را هم باید به چیزی مثل developer ارتقا دهیم. به همین دلیل است که در شهرهای اروپایی خانه‌ها‌ بیشترین قرابت را با معماری دارند، بیشترین کنترل و کیفیت و تامین استانداردها را دارند و بیشترین نزدیکی را با طبیعت دارند. کنشگرانی که این جریان را ایجاد کرده‌اند تعداد معدودی از توسعه‌گران شهری هستند در حالی‌که ما در ایران تعداد زیادی بسازوبفروش داریم که شاید سواد خواندن و نوشتن هم ندارند و وارد این حوزه شده و هم معماری و شهرسازی و هم کیفیت زیست را با چالش مواجه کرده‌اند.

بنابراین بر خلاف توصیه بسیاری از کارشناسان که معتقدند در اینجا دولت مسوولیت مداخله مستقیم برای ساخت و تامین مسکن دارد که من به شدت با این موضوع مخالف هستم ما باید به این موضوع فکر کنیم که زیرساخت نهادی ما چگونه می‌تواند اصلاح شود که واحدهای سازنده ساختمان تبدیل به واحدهای شهرساز شود؟

یزدان‌پناه همچنین افزود: اگر در محله‌ای در تهران قیمت زمین فوق‌العاده بالاست چون بافت خاص و موقعیت خاصی دارد. مساله این نیست که قیمت چقدر است، مساله این است که این کیفیتی که در آن محله وجود دارد چرا در جاهای دیگر وجود ندارد؟ اگر این مساله حل شود سایر مسائل را هم می‌توان به نحو درست‌تری صورت‌بندی کرد. در واقع، در صورتی که ثروت و امکانات از محل تولید و اقتصاد، درست توزیع شده باشد افزایش قیمت زمین و مسکن به نوبه خود اتفاق بدی نیست به خصوص اینکه این اتفاق منجر به ایجاد ارزش افزوده در شهرها و روستاها می‌شود و جذابیت سکونتی در سایر مناطق را نیز افزایش می‌دهد.

الگوی جایگزین توسعه عمودی

محمدصالح شکوهی عضو هیات‌علمی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه مداخله دولت‌ها در بازار مسکن از بیش از نیم قرن گذشته و از دهه ۳۰ در کشور آغاز شد، اعلام کرد: باید دید در یک دهه آینده سیاست‌های دولت در بخش مسکن به چه سمتی پیش خواهد رفت. الگوهای ذهنی تکرارشونده و ناکارآمد در عرضه مسکن از دهه‌های مختلف تاکنون به کار گرفته شده است. در شرایطی که دولت‌ها مسکن را به‌عنوان یک بازار خیلی خوب برای ایجاد شغل می‌بینند و فکر می‌کنند می‌توانند با مداخله و ورود به بازار مسکن به سرعت نرخ بیکاری را کاهش دهند، بحث ما این نیست که دولت به حوزه مسکن ورود نکند بلکه بحث این است که سیاست‌گذاری دولت‌ها در حوزه مسکن باید به چه نحوی باشد.

وی خاطرنشان کرد: الگوی جدیدی که به‌عنوان الگوی جایگزین در دنیا به آن رسیده‌اند الگویی است تحت عنوان الگوی اکوویلیج (ECO VILLAGE) که در این الگو شهرها در ارتباط با طبیعت شکل می‌گیرند، خانه‌ها یک‌طبقه هستند و محل کار و ارتباطات اجتماعی و مراودات همه در خانه معنا پیدا می‌کند و از نظر تامین انرژی و آب برای همه آنها راه‌حل‌های ساده‌تری در نظرگرفته شده است. در دنیا شبکه‌هایی از این اکو ویلیج‌ها وجود دارد و بیش از هزار اکو ویلیج در دنیا تعریف شده و دنیا و شهرسازی در حال رفتن به این سمت است.

وی همچنین با اشاره به تغییرات جمعیتی و حرکت هرم سنی جمعیت کشور به سمت میانسالی و سپس سالخوردگی در دهه‌های پیش‌رو نیاز به اصلاح الگوهای سیاست‌گذاری در بخش مسکن را ضروری اعلام کرد و افزود: راه‌حل این است که از طریق تقویت مشاغل، بدنه اقتصادی و ایجاد محیط کسب و کار و مسکن مولد در سایر مناطق به سمت مهاجرت معکوس برویم. به گفته وی، هم‌اکنون پیک جمعیتی ایجاد‌شده در دهه ۶۰ در سن کار قرار دارند. این جمعیت در سال‌های آینده به سمت بازنشستگی حرکت می‌کنند. با حرکت این گروه انبوه به سمت بازنشستگی قطعا تغییرات مهمی در ذائقه آنها در بخش مسکن ایجاد خواهد شد. در همین دوره کرونا هم دیده شد که تمایل از تجمع به تمایل به دوری افراد از یکدیگر تغییر جهت داد و به سمت الگوی مسکن با محیط طبیعی حرکت کرده است. هر چند برای کسی که در سن بازنشستگی است نزدیکی به مراکز کار و مشغله‌های شهری و... نیز چندان اهمیت ندارد.

بنابراین یکی از مباحث جدی که از الان باید به آن فکر کنیم بحث مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک و روستاهاست.

شکوهی تاکید کرد: اعتقاد داریم که دولت نباید در مسکن‌سازی دخالت کند اما اگر بخواهد و اصرار داشته باشد وارد این حوزه شود، باید به شکل متفاوتی به این موضوع نگاه کند. نکته دیگر اینکه مساله ما مساله زمین است. در حالی‌که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران هم‌اکنون بیش از ۲۷ میلیون تومان است شاید هزینه تامین مصالح برای هر مترمربع بین ۳ الی ۴ میلیون تومان باشد و مابقی مربوط به قیمت زمین است. علاوه بر این در مناطق شمال تهران این میزان به شدت بیشتر است.در برخی موارد در واحدهای مسکونی ساخته شده در بازار مسکن شمال شهر تهران، بیش از ۹۰ درصد قیمت تمام شده مسکن ناشی از قیمت زمین است. این در حالی است که اگر الگوی دسترسی به زمین مناسب برای ساخت در کشور درست بود اساسا با معضل کمبود زمین مواجه نبودیم.

وی همچنین با تاکید بر اینکه یکی از مهم‌ترین راهکارها در تنظیم بازار زمین و مسکن به‌کارگیری ابزارهای درست مالیاتی است، گفت: همچنین باید از ابزارهای مالیاتی استفاده شود. مالیات خانه‌های خالی که هم‌اکنون ناکارآمد است باید با فرمولی کارآمد دریافت شود. اگر قوانین مالیاتی حوزه مسکن مانند مالیات خانه‌های خالی درست اجرا شود اولا عرضه مسکن به شدت افزایش می‌یابد؛ ثانیا قیمت زمین کم می‌شود چون فرد نمی‌‌تواند خانه را احتکار کند. در دنیا با ابزارهایی مانند مالیات معضل قیمت و احتکار زمین را برطرف کرده‌اند. از سوی دیگر با تعریف امکانات درست در سایر شهرها افراد به مهاجرت معکوس روی خواهند آورد.دولت‌ها اگر به جای مسکن به مفهوم شهر با همه الزامات خود و ضرورت‌ها نگاه می‌کردند شرایط خیلی بهتر بود، در حالی که دولت‌ها از گذشته تاکنون نقش اصلی خود را که زیرساخت‌ها هست رها کرده و به مداخله مستقیم در بازار مسکن روی آورده‌اند.

وی به کارگیری ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازار زمین و مسکن را از ضرورت‌ها اعلام کرد و گفت:در آلمان اگر زیر ۱۰ سال بخواهند خانه خریداری شده را بفروشند به حدی رقم مالیات زیاد است که فروش برای مالکان به صرفه نیست. بحث این است که مکانیزم‌گذاری با استفاده از اهرم‌های مالیاتی برای بازار مسکن به خصوص برای الگوی پیشنهادی، اصلا فرآیند سخت، نشدنی و پیچیده‌ای نیست.

فرصت ۱۰ ساله برای اقتصاد ایران

مجید شاکری پژوهشگر مالیه عمومی نیز در این نشست با اشاره به اینکه هم‌اکنون نیاز سالانه به مسکن به‌طور میانگین حدود یک میلیون واحد است، گفت: این درحالی است که میانگین ساخت سالانه مسکن در حال حاضر ۳۵۰ هزار واحد مسکونی است.به گفته وی، مشکل اصلی در بازار مسکن و ساخت وساز حتما کمبود مسکن به مفهوم کمبود متراژ مسکونی نیست، اما مشکل مهم‌تر کمبود بافت مسکونی قابل سکونت و کمبود مستحدثات شهری است که در کنار هم بافت مناسب شهری را برای سکونت ایجاد کند. زمانی که ایده‌های مختلف برای طرح‌های مسکن را نگاه می‌کنیم تصور این است که علت رکود ساختمانی و کمبود عرضه عدم دسترسی سازنده‌ها به وام ساخت و بالا بودن هزینه‌های ساخت وساز است. اما در تحقیقی که سال ۹۰ انجام شده است نشان داده شد که ۸۵ درصد تامین مالی ساخت در ایران از محل جیب خود سازنده‌ها انجام می‌شود فارغ از اینکه امکانات تسهیلاتی پرداخت شود یا خیر. چرا که دریافت تسهیلات خرد به دلیل مشکلات زیادی که دارد اساسا جز در موارد محدود مورد استقبال سازنده‌ها نیست. در نتیجه تصور اینکه مشکل مسکن این است که پولی داده شود تا مسکن ساخته شود اشتباه است.

مساله اینجاست که کمبود پول نهاده‌‌ای نیست که مهم‌ترین عامل کمبود عرضه باشد. درست است که بالا رفتن هزینه‌های ساخت مهم است اما همه اینها نسبت به هزینه دسترسی به زمین برای ساخت خیلی اعداد پایین‌تری هستند هم به لحاظ اثری که بر نحوه رفتار یک تولید‌کننده برای فروش و رفتن به سمت پروژه می‌گذارد و هم برای تعیین قیمت با توجه به مدیریت هزینه‌هایی که سازنده برای ساخت پروژه‌ای که در دست ساخت دارد، متقبل می‌شود. بنابراین مشکل اصلی مربوط به نحوه عرضه زمین است.وی راه‌ اصلی برای حل این موضوع را رفتن به سمت تحریک عرضه زمین با مکانیزم‌های مالیاتی عنوان کرد و گفت: در کنار این حقیقت که باید برای عرضه مسکن به‌عنوان کالای مصرفی مسکن چاره‌اندیشی شود، بازار مسکن از سوی دیگر مهم‌ترین پاسخ به عرضه دارایی سرمایه‌ای نیز هست. مسکن امروز تصادفا هم کارکرد سرمایه‌ای و هم کارکرد مصرفی دارد و این موضوع حکم می‌کند که عرضه باید به‌صورت گسترده افزایش یابد. همزمان برای اقتصاد ایران این موضوع به اندازه ۱۰ سال فرصت ایجاد می‌کند.