محسن هراتی- کارشناس بازار مسکن: با توجه به حساسیت بحث مسکن و تاثیر برجام بر آن باتوجه گمانه زنی‌ها در خصوص احیای آن در این یادداشت تحولات و‌چشم‌انداز‌های این بازار را به اختصار مورد بررسی قرار می دهیم.
همانطور که مستحضرید بازار مسکن از جهاتی دارای اهمیت ویژه‌ای بوده، ازجمله اینکه یکی از نیاز‌های اساسی افراد بوده و از طرف دیگر در بعد اقتصاد کلان، باعث به گردش در آمدن صنایع مختلف بالادستی و پایین دستی خواهد شد بطوریکه سهم بخش مسکن و ساختمان در اشتغال کشور حدود سیزده درصد می‌باشد.
از طرفی دیگر با توجه به اینکه بیشترین سهم از سبد خانوار شهری به موضوع مسکن اختصاص می‌یابد موضوع چشم انداز این بازار برای افراد جامعه مسئله مهمی می‌باشد.در سال ۹۹ تعداد معاملات آپارتمان مسکونی شهر تهران به ۸۳۳۰۳ واحد رسید و در این مدت میانگین یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز ۲۳۸۶۵۹ ریال بوده که نسبت به میانگین سال قبل حدود ۸۰ درصد افزایش نشان می دهد.
بر اساس آخرین آمار منتشره از سوی بانک مرکزی نیز میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی شهر تهران در فروردین ماه ۱۴۰۰ به مبلغ ۲۲۹۳.۲ میلیون ریال رسیده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می دهد.
با توجه به بررسی‌های انجام گرفته بر شاخص‌های مربوطه، نسبت P/R (قیمت به اجاره) در سنوات گذشته بین ۱۵ تا ۲۵ در نوسان بود، این عدد در حال حاضر بالاتر از ۳۵ قرار دارد. قیمت دلاری مسکن تهران نیز از بازه عرف خودش ۹۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار خارج شده است. همچنین مقایسه رشد نقدینگی به رشد قیمت مسکن، با درنظر گرفتن کاهش شدید سطح درآمد خانوار و بررسی‌های میدانی در بازار مسکن، مشخص میکند، قیمت‌های موجود کشش لازم را ندارد.
لیکن با اشاره به چسبندگی قیمت در این بازار و نیز افزایش شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی که بر اساس آخرین آمار منتشره از سوی مرکز آمار در سال ۹۹، شاخص نهاده‌های ساختمانی به میزان میانگین ۷۶.۴ درصد افزایش داشته است و بر اساس برآورد‌های انجام گرفته که هزینه ساخت هر متر آپارتمان در تهران به هشت میلیون تومان رسیده است
حتی در صورت گشایش اقتصادی و رفع ریسک‌های غیر اقتصادی، کاهش چشمگیری در قیمت‌های مسکن متصور نبوده و محتمل‌ترین سناریو در این بازار رکود سنگین خواهد بود که صرفا فروشندگان و عرضه‌کنندگان نیازمند به تامین مالی یا نقدینگی ناچار به ارائه تخفیفات بعضا با اهمیت موردی هستند.بدیهی است در صورت عدم تحقق برجام، بواسطه کسری شدید بودجه و افزایش نقدینگی، تورم بالا را در بازار مسکن باید انتظار داشت.
*
محسن هراتی- کارشناس بازار مسکن: با توجه به حساسیت بحث مسکن و تاثیر برجام بر آن باتوجه گمانه زنی‌ها در خصوص احیای آن در این یادداشت تحولات و‌چشم‌انداز‌های این بازار را به اختصار مورد بررسی قرار می دهیم.
