مظنه بازار مسکن؛ ۵ منطقه ارزان قیمت در تهران

خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر بیشترین سهم را از معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص می‌دهند و بررسی‌ها گویای آن است که این گروه متراژی اغلب در مناطق جنوبی تهران قرار دارند.

به گزارش ایسنا، واحد‌های کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۸ درصد از معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند و در این بین بیشترین تقاضا به واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با سهم ۱۵.۹ درصد مربوط می‌شود. با این‌که آپارتمان کمتر از ۴۰ متر به ندرت وجود دارد آذرماه امسال ۳.۴ درصد معاملات مربوط به این گروه متراژی بود.

اغلب واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع در مناطق جنوبی تهران عرضه شده است. منطقه ۱۰ شامل محله‌های بریانک، جیحون، نواب، دامپزشکی، سی‌متری جی، هاشمی و سلسبیل را می‌توان کانون واحد‌های کوچک متراژ در شهر تهران معرفی کرد. گزینه‌های دیگر مناطق ۱۲، ۱۴ و ۱۵ هستند. هرچند در مناطق ۴ و۵ نیز واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر وجود دارد، اما این گروه متراژی، گروه غالب در این محدوده‌ها محسوب نمی‌شود.

در حال حاضر پنج منطقه ارزان قیمت شهر تهران به ترتیب مناطق ۱۸، ۱۶، ۱۷، ۱۹ و ۲۰ هستند که متوسط قیمت مسکن این محدوده‌ها در آذرماه ۱۴۰۰ بین ۱۵.۸ تا ۱۷.۳ میلیون تومان بوده است.

پنج منطقه گران‌قیمت نیز به ترتیب مناطق ۱، ۳، ۲، ۶ و ۵ هستند که بالاترین میانگین قیمت در بین مناطق مذکور به منطقه۱ با متری ۶۹ میلیون تومان و پایین‌ترین آن به منطقه ۵ با ۳۹.۸ میلیون تومان مربوط می‌شود.

کمترین تعداد معاملات را واحد‌های ۱۹۰ تا ۲۰۰ متر مربع و همچنین کمتر از ۳۰ متر مربع هریک با سهم ۰.۳ درصد از معاملات مسکن شهر تهران به خود اختصاص دادند. نمودار نشان می‌دهد هرچه متراژ آپارتمان‌ها بالاتر می‌رود سهمشان از تعداد معاملات کاسته می‌شود.

هم‌چنین بر اساس قیمت هر متر مربع آذرماه امسال واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۱۶.۸ درصد، رتبه اول تعداد معاملات را از این نظر در اختیار داشتند. ماه گذشته این رتبه در اختیار واحد‌های دارای قیمت هر متر مربع ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان بود.

متوسط قیمت مسکن در تهران ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان است. آمار حکایت از آن دارد که قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۶ بالاتر از نرخ میانگین شهر و در مناطق ۷ تا ۲۲ پایین‌تر از متوسط قیمت مسکن در پایتخت بوده است.

در این ماه قیمت خانه فقط در ۴ منطقه تهران کاهشی و در ۱۸ منطقه دیگر افزایشی بوده است که مناطق ۱، ۸، ۱۹ و ۲۲ تهران با کاهش قیمت خانه مواجه شده‌اند.

تحولات بازار ملک در مناطق جنوبی تهران و محله‌های هدف اقشار متوسط و پایین، به نوعی نمایانگر تغییرات وضعیت در بخش مصرفی بازار است. در واقع رشد توان تقاضای واقعی اولین نشانه‌های خود را به شکل افزایش معاملات و رشد قیمت در مناطق جنوبی پایتخت نشان می‌دهد که از ۹ ماه گذشته تا کنون تغییر معناداری در این مناطق ایجاد نشده است.

گذشته از نوسانات ماهیانه قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران که منجر به تغییر رتبه و سهم این مناطق به لحاظ قیمت و تعداد معاملات می‌شود، پنج منطقه شهر تهران شامل مناطق ۱۶ تا ۲۰ از نظر قیمتی تقریبا در یک سطح قرار دارند و معمولا منطقه ۱۸ رتبه پایین‌ترین متوسط قیمت را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص می‌دهد. میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه ۱۸ در آذر ماه امسال ۱۵.۸ میلیون تومان بوده است.

پس از افت معاملات در مهرماه امسال و رسیدن ظرفیت بازار به یک سوم حالت معمول، نشانه‌های رونق غیرتورمی بازار مسکن از آبان ماه بروز کرد؛ مقطعی که خرید و فروش در مقایسه با مهرماه ۳۳ درصد و میانگین قیمت ۱.۲ درصد افزایش پیدا کرده بود. در آذرماه نیز این روند ادامه یافت و شاهد رشد ماهیانه ۱.۸ درصدی قیمت و ۳۴ درصدی معاملات بودیم.

بازار مسکن در شرایطی تا حدودی گرم شده که سال گذشته در این مقطع در رکود بی‌سابقه‌ای قرار گرفته بود. آذرماه امسال ۹۷۷۲ فقره معامله در شهر تهران امضا شده در حالی که آذر پارسال تعداد معملات ۲۵۵۵ فقره بود. این در حالی است که سال گذشته با وجود رکود معاملات، قیمت‌ها روند صعودی داشت؛ به طوری که آذرماه ۱۳۹۹ نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در تهران ۹۹ درصد بود که هم‌اکنون به ۲۱ درصد رسیده است.

با توجه به این‌که آمار‌های بلندمدت، تحلیل بهتری را از وضعیت بازار‌ها نشان می‌دهد می‌توان گفت بازار مسکن هم‌اکنون در وضیت پیش‌رونق غیرتورمی قرار دارد؛ زیرا معاملات رشد کرده، اما قیمت‌های افزایش سنگینی ندارد. رشد ۱.۸ درصدی ماهیانه قیمت، آن هم در شرایطی که رشد ماهیانه و سالیانه معملات به ترتیب ۳۴ و ۲۸۲ درصد بوده رقم قابل توجهی محسوب نمی‌شود.