بازنده دوم مالیات ملکی وارونه

 مالیات‌های ملکی به جای آنکه با اولویت «دریافت از فعالیت‌های غیرمولد»، اصلاح شود، همچنان بر «فعالیت‌های مولد و خدماتی بخش مسکن» متمرکز است. تبعات این وارونگی فقط متوجه سازنده‌ها نیست، بلکه موجرها هم مطابق قانون قدیمی، بابت اجاره‌داری مکلف به پرداخت مالیات هستند. اما چند خانه‌ای‌ها که هیچ رغبتی به عرضه واحدها به بازار مصرف ندارند، از مالیات معاف هستند.

به گزارش دنیای اقتصاد، تبعیض مالیاتی بین دو گروه «فعالیت‌‌‌های مولد و خدماتی» و «سفته‌‌‌بازی و ملاکی»، مستاجرها را به بازنده دوم مالیات ملکی وارونه تبدیل کرده است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، رگولاتوری وارونه در بازار مسکن با ابزار مالیات، تنها به باخت «جریان مولد ساختمانی» محدود نمی‌شود؛ بلکه «مستاجرها» به عنوان آسیب‌‌‌پذیرترین طیف مصرفی در این بازار نیز از این موضوع آسیب می‌‌‌بینند. این آسیب که در سال‌های گذشته تاکنون در نتیجه هزینه صفر ملاکی و انجماد ملکی برای سفته‌‌‌بازهای بازار مسکن از یکسو و الزام سازنده‌‌‌ها و موجرها به پرداخت مالیات ناشی از فعالیت در عرصه ساخت‌وساز و عرضه ملک به بازار اجاره، وجود داشته است در شرایط فعلی بازار مسکن نمود بیشتری پیدا کرده است.

در وضعیت فعلی که از یکسو عرضه جدید به بازار مسکن از محل فعالیت‌‌‌های ساختمانی سازنده‌‌‌ها محدود شده و از سوی دیگر، حجم واحدهای مسکونی خالی از سکنه و همچنین وزن خریدهای غیرمصرفی در برابر خریدهای مصرفی ملکی، به میزان محسوسی در نتیجه جهش قیمت مسکن و ضعف شدید قدرت خرید، افت کرده است، این تبعیض مالیاتی بیش از هر زمان دیگری مشهود است.

این در حالی است که حجم عرضه فایل به بازار اجاره نیز در مقایسه با جمعیت روزافزون مستاجرها، به‌خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران چندان کافی نیست و کاهش عرضه از محل افت شدید فعالیت‌‌‌های ساختمانی و ساخت‌وساز، این کمبود عرضه را دو‌چندان کرده است. با این حال، هم‌‌‌اکنون دو گروه از فعالان اصلی و مولد بازار مسکن یعنی سازنده‌‌‌ها (عرضه‌کننده‌‌‌های واحد جدید به بازار مسکن) و موجران (عوامل حیاتی‌‌‌ترین فعالیت خدماتی در بازار مسکن)، مشمول پرداخت مالیات هستند اما هزینه ملاکی، سفته‌‌‌بازی و انجماد ملکی، که یکی از اصلی‌‌‌ترین عوامل بروز نابسامانی، کمبود عرضه و جهش قیمت ملکی است، کماکان صفر است.

البته ذکر این نکته لازم و ضروری است که «دنیای‌اقتصاد»، دریافت مالیات از درآمد حاصل از فعالیت‌‌‌های ساختمانی و همچنین درآمد حاصل از اجاره‌‌‌داری مانند سایر گروه‌‌‌ها و ردیف‌‌‌های درآمدی را امری اقتصادی و درست و در عین حال ضروری برای اقتصاد کشور می‌‌‌داند و به هیچ وجه با دریافت مالیات از درآمد املاک مخالفتی ندارد. اما نکته اساسی در این باره آن است که در این بازار و در فضای فعلی که هم بازار عرضه و ساخت مسکن با شرایط رکودی و بحرانی ناشی از تشدید ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و اقتصادی روبه‌رو شده و در بسیاری از شهرها و کلان‌شهرها به حالت نیمه‌‌‌تعطیل درآمده است و همچنین، حجم زیادی از واحدهای مسکونی خالی و بلااستفاده با قابلیت عرضه به بازار اجاره و تنظیم این بازار، به نفع مستاجرها، با هزینه صفر، منجمد شده‌‌‌اند، اگر قرار است معافیتی در این بازار اعمال شود باید این معافیت بر فعالیت‌‌‌های خدماتی و مولد حیاتی باشد نه فعالیت‌‌‌های غیرمولد، جهش‌‌‌زا و بر‌هم‌زننده نظم عرضه و تقاضا در بازار ملک!

به عبارت دیگر اگر‌چه اصل دریافت مالیات از ساخت و اجاره مسکن به عنوان دو روش کسب درآمد مطابق با قانون و منطق اقتصادی، درست است اما در شرایطی که بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به عرضه جدید و همچنین عرضه‌‌‌ واحدهای مسکونی موجود به بازار فروش و اجاره نیازمند است، هر نوع مشوق مالیاتی در این زمینه می‌تواند، به بهبود شرایط منجر شود. در مقابل، در وضعیت نیاز شدید و مبرم بازار به افزایش عرضه، احتکار و انجماد ملکی با هزینه صفر، بیش از هر زمان دیگری به نفع فعالیت‌‌‌های غیرمولد و سفته‌‌‌بازی و به زیان مجموعه بازار مسکن به‌خصوص تقاضای مصرفی بازار است. از این رو اگرچه همیشه این فعالیت‌‌‌های غیرمولد و منجمدسازی املاک با پتانسیل عرضه به بازار مسکن، از مهم‌ترین عوامل ایجاد اختلال در نظم عرضه و تقاضای ملکی و همچنین محرک رشد قیمت بوده‌‌‌اند اما در شرایط فعلی اثر سوء و تبعات منفی این فعالیت‌‌‌ها در بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری است.

در شرایطی که جهش قیمت مسکن ناشی از تشدید ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی منجر به افزایش فاصله قدرت خرید افراد با بهای آپارتمان‌‌‌ها چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره شده است، فعالیت‌‌‌های غیرمولد هم این وخامت شرایط را تشدید و تسریع کرده است. در این شرایط، و در حالی که از سال گذشته، مسوولان ارشد کشور اعلام کردند قرار است با رگولاتوری بازار مسکن از مسیر ایجاد مانع در مسیر سفته‌‌‌بازی و سوداگری ملکی، جریان غیرمولد و جهش‌‌‌زا در این بازار به نفع تقاضای مصرفی مهار شود اما عملا، این رگولاتوری با ابزار مالیات، کماکان به شکل وارونه یعنی دریافت مالیات از سازنده‌‌‌ها و موجرها در برابر هزینه صفر ملاک‌‌‌ها و سفته‌‌‌بازها، اعمال می‌شود.

سازنده‌‌‌ها، بازنده اول

اولین بازنده رگولاتوری وارونه در بازار مسکن با ابزار مالیات که پیش از این نیز در همین صفحه معرفی شدند، سازنده‌‌‌ها و فعالان ساختمانی هستند. در گزارشی که ۱۸ بهمن ماه ۱۴۰۰ با عنوان «رگولاتوری وارونه در بازار ملک» در همین صفحه منتشر شد، ابعاد این موضوع مورد بحث و بررسی قرار گرفت. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان داد، سیاستگذار با عملیات «تنظیم وارونه بازار مسکن»، عملا در حال تنبیه تولیدکننده خانه و تشویق ملاک (منجمدکننده خانه) است. دوره‌‌‌ای که به نام «بحران بی‌‌‌سابقه تورم مسکن» در کشور نام‌گذاری شد -یعنی از سال ۹۷ تاکنون- سرمایه‌گذاران ساختمانی با پرداخت «مالیات بر ساخت و فروش» اعمال قانون شدند اما سرمایه‌گذاران ملکی با «معافیت مالیاتی» پشتیبانی شدند تا روی موج‌‌‌های جهش قیمت، آپارتمان‌‌‌های قابل استفاده در بازار را به املاک خالی از سکنه و بلااستفاده تبدیل کنند.

مالیات توخالی بر خانه خالی حتی از یک چندخانه‌‌‌ای هم دریافت نشده است؛ اما سازنده‌‌‌ها به محض فروش واحدهای نوساز، مشمول مالیاتی حدود ۵درصد قیمت روز می‌‌‌شوند. این نوع رگولاتوری باعث شده است جریان عرضه مسکن با زمین‌‌‌گیر شدن سازنده‌‌‌ها به ابررکود دچار و در مقابل، جریان غیر‌مولد در بازار ملک روز‌به‌روز قوی‌‌‌تر از قبل شود. دولت سیزدهم وعده داده بود «مالیات بر تولید را حذف کند و مسیر سرمایه‌گذاری غیرمولد را با مالیات به نفع تولید ببندد». در واقع، درست در مقطعی که دولت قول داده بود «مالیات را از مسیر تولید و سرمایه‌گذاری مولد بردارد و این اهرم بازدارنده را مقابل خطرناک‌‌‌‌‌‌‌‌‌ترین بیراهه سرمایه‌گذاری یعنی جریان غیرمولد ملک‌‌‌‌‌‌‌‌‌اندوزی قرار دهد»، فعالان ساختمانی از یک «وارونگی باورنکردنی در مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مسکن» خبر می‌دهند.

بررسی‌‌‌‌‌‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در پی اعتراض طیف سرمایه‌گذار ساختمانی به رفتار دوگانه و عجیب سیاستگذار با «تولیدکننده مسکن» و «منجمدکننده مسکن»، در آن زمان نشان داد: عرضه‌‌‌کننده‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خانه از ۵ سال پیش تاکنون با «پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن» تنبیه شده‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند اما محتکران طی همین مدت با «مالیات توخالی به اسم مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌خالی» تشویق به موج‌‌‌‌‌‌‌‌‌سواری روی موج‌‌‌‌‌‌‌‌‌های کمرشکن تورم مسکن شده‌‌‌اند.

سازندگان مسکن - شرکت‌های ساختمانی، انبوه‌‌‌‌‌‌‌‌‌سازان و بساز و بفروش‌ها- بر اساس تغییراتی که در قانون مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مستقیم در سال ۹۶ اعمال شد، باید «بخشی از درآمد یا همان حاشیه‌‌‌‌‌‌‌‌‌سود حاصل از ساخت و فروش مسکن» را به عنوان «مالیات ساخت و فروش مسکن» به دولت پرداخت کنند. این بخش از درآمد، باز به خاطر «تدوین عجیب سیاست مالیاتی» -که باعث شده یک ماده از قانون، یک فرمول بگوید و تبصره‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای از همان ماده، فرمول کاملا متفاوتی را برای «اعمال قانون» در اختیار مالیات‌‌‌‌‌‌‌‌‌ستان قرار داده است- به تعبیری، ‌‌‌‌‌‌‌‌‌ رقم قابل‌‌‌توجهی از درآمد سازنده‌‌‌‌‌‌‌‌‌ را شامل می‌شود و به تعبیری دیگر، آنچنان سنگین محسوب نمی‌شود. اما «مالیات بر سرمایه‌گذاری ساختمانی»، هر عدد و رقمی باشد، در شرایطی که «جریان ملاکی» به تخریب «قدرت خرید مصرف‌کننده از طریق انجماد خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها» مشغول است، «عین بی‌‌‌‌‌‌‌‌‌عدالتی» و مصداق بارز «سیاستگذاری ناکارآمد و زیان‌‌‌‌‌‌‌‌‌بار» به حساب می‌‌‌‌‌‌‌‌‌آید.

باخت مستاجرها به جریان ملاکی

بازنده دوم سیاست مالیاتی وارونه، مجموعه بازار اجاره به‌خصوص مستاجرها به عنوان آسیب‌‌‌پذیرترین طیف مصرف‌کننده بازار مسکن هستند. همواره تحولات و نوسانات قیمت در بازار مسکن اعم از بازار معاملات خرید و اجاره، بیش از طیف خریدار مسکن، مستاجرها را در معرض تهدید و تحمل فشار بیشتر از ناحیه رشد شدید هزینه‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی از یکسو قرار داده و به دورتر شدن مسیر دسترسی آنها به مسکن ملکی از سوی دیگر، منجر شده است.

احتکار و انجماد ملکی در شرایطی که این اقدام غیرمولد و سفته‌‌‌بازانه هیچ هزینه‌‌‌ای برای ملاکان ندارد، از محل کاهش عرضه آپارتمان به بازارمصرف از یکسو و خرید‌وفروش‌های مکرر بین سفته‌‌‌بازها با قیمت‌های غیرواقعی و هیجانی از سوی دیگر، در نهایت به زیان بازار مصرفی مسکن تمام‌‌‌ می‌شود. در مقابل، در شرایطی که ملاکان از پرداخت مالیات به واسطه عرضه ملک خود به بازار اجاره در قالب مالیات برعایدی اجاره یا مالیات بر درآمد اجاره مطلع هستند، همین الزام مالیاتی می‌تواند منجر به ترغیب آنها به خالی نگه داشتن ملک شود.

این در شرایطی است که ملاکان، سفته‌‌‌بازان و محتکران ملکی به لحاظ سطح اقتصادی و درآمدی اساسا نیازی به درآمد اجاره ندارند اما الزام مالیاتی یکی از عواملی است که می‌تواند آنها را به عدم‌عرضه آپارتمان به بازار اجاره مصمم‌‌‌تر کند. ضمن آنکه در نبود اهرم مالیاتی موثر برای مقابله با ملاکی، سفته‌‌‌بازی و انجماد ملکی، عملا خالی و بلااستفاده نگه داشتن این واحدها برای آنها هیچ ریسک و هزینه‌‌‌ای ندارد.

اما بر اساس قانون در صورتی که ملک خود را به بازار اجاره کنند باید با توجه به ارقام فعلی اجاره مسکن در تهران و سایر شهرها، حول و حوش ۲۰ تا ۲۵‌درصد از درآمد ناشی از اجاره‌‌‌داری را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

بر اساس قانون مالیاتی، کل مبلغ دریافتی در قالب اجاره‌‌‌بها بر اساس قرارداد اجاره پس از کسر ۲۵‌درصد به عنوان هزینه استهلاک و نگهداری ملک، مشمول درآمد اجاره و مبنای دریافت مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک می‌شود. در واقع ۷۵‌درصد از درآمد موجر از اجاره‌‌‌داری، مشمول مالیات خواهد شد. بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌‌‌های مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی از جمله درآمد اشخاص از محل اجاره‌‌‌داری، به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌‌‌ای است، به شرح زیر است:

۱ـ تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال معادل ۵۰ میلیون تومان درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده‌درصد (۱۵ درصد).

۲ـ نسبت به مازاد پانصد میلیون (۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال معادل ۵۰میلیون تومان تا میزان یک میلیارد (۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال معادل ۱۰۰میلیون تومان، درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست‌درصد (۲۰ درصد).

۳ـ نسبت به مازاد یک میلیارد (۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال معادل مازاد بر ۱۰۰میلیون تومان درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج‌درصد (۲۵درصد).

در واقع ملاکی که چند واحد مسکونی دارد در صورتی که همه این املاک را به بازار اجاره عرضه کند در کنار همه مسائل مربوط به اجاره‌‌‌داری مانند عدم‌دسترسی به ملک برای فروش تا زمان اتمام مهلت قرارداد اجاره، استهلاک ملک ناشی از استفاده مستاجر، صرف زمان و هزینه از بابت عرضه به اجاره و... باید مبلغ قابل‌توجهی را به عنوان مالیات اجاره پرداخت کند.

البته بر اساس قانون در شهر تهران املاکی که مساحت آنها کمتر از ۱۵۰ مترمربع باشد و در سایر شهرها واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۲۰۰ مترمربع از این مالیات معاف هستند. اما نکته اساسی آن است که در برابر معافیت ملاکان و سفته‌‌‌بازان از مالیات، دریافت مالیات از سازنده‌‌‌ها و موجران، نوعی تبعیض مالیاتی آشکار به نفع جریان سوداگر ملکی محسوب می‌شود. در حوزه فروش نیز حول و حوش ۵‌درصد از درآمد سازنده‌‌‌ها از محل ساخت و فروش واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات خواهد شد.

این شرایط نشان می‌دهد، در وضعیتی که هیچ نوع تبعیض مالیاتی در بخش‌‌‌های مختلف از جمله بخش‌‌‌های مختلف بازار مسکن پذیرفته شده نیست اما اگر قرار باشد در یکی از بخش‌‌‌ها، معافیتی در نظر گرفته شده و اعمال شود، بهتر است این معافیت در بخش‌‌‌های مولد و خدماتی که برای کمک به گروه‌‌‌های مصرف‌کننده و آسیب‌‌‌پذیر بازار مفید باشد به کار گرفته شود. اما عملا این معافیت‌‌‌های مالیاتی به نفع سوداگران، محتکران و جریان ملاکی از یکسو و در نهایت زیان طیف مصرف‌کننده و آسیب‌‌‌پذیر بازار مسکن هم در بخش تقاضای خرید و هم در بخش تقاضای اجاره‌‌‌نشینی است. بی‌‌‌عملی سیاستگذار در برابر محتکران ملکی عملا باعث شده است تا در شرایط فعلی، تولیدکننده مسکن و موجر مالیات بدهد اما مالک خانه بلااستفاده معاف است.

نظر کارشناسان مالیاتی

کارشناسان مالیاتی با تایید تحلیل «دنیای‌اقتصاد» در ارتباط با مشمولیت و معافیت‌‌‌های مالیاتی در حوزه مسکن و زیان‌‌‌دیدگی بازار مصرف املاک از معافیت مالیاتی سفته‌‌‌بازها و محتکران ملکی اعلام کردند: اگر معافیت و بخشودگی و نادیده‌‌‌انگاری‌‌‌ در بخش مالیات‌‌‌های ملکی وجود دارد باید این موارد مشمول حوزه تولید و ارائه خدمات حیاتی در بازار مسکن مانند ساخت‌وساز و عرضه به بازار اجاره شود.

آنها با بیان اینکه دریافت مالیات از املاک در شرایط فعلی از مصادیق دریافت مالیات بر درآمد اشخاص است، معتقدند: نفس دریافت مالیات از سازنده‌ها و مالیات از موجران مطابق با قانون مالیات مستقیم و قانون دریافت مالیات از درآمد، درست است اما این موضوع به این معنا نیست که باید حوزه‌‌‌های ملاکی و سفته‌‌‌بازی و احتکار ملکی نادیده گرفته شود.

آنها نیز تایید می‌کنند که مشمولیت مالیاتی برای سازنده‌‌‌ها و موجران در مقابل معافیت‌‌‌های مالیاتی سفته‌‌‌بازها، سوداگران و مالکان واحدهای خالی و بلااستفاده، عملا نوعی مشوق پنهان برای ترغیب ملاکان به احتکار و انجماد ملکی است.

برخی از کارشناسان مالیاتی عقیده دارند این مشکل از دو مسیر قابل حل است که یکی از این مسیرها از کانال اهرم‌‌‌های مالیاتی و دیگری از مسیر عوارض دریافتی از مالکان از سوی مدیریت شهری، عبور می‌کند. در واقع دو راه‌‌‌حل برای مقابله با احتکار و سفته‌‌‌بازی وجود دارد. یکی از این راهکارها، اجرای شکل درست قانون مالیات بر عایدی سرمایه ملکی برای محدودسازی و مهار فعالیت‌‌‌های سوداگری و خرید و فروش‌های مکرر ملکی است. در شرایط تشدید ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و اقتصادی و انتظارات تورمی، در صورتی که شکل درستی از مالیات بر عایدی سرمایه بدون در نظر گرفتن معافیت‌‌‌های خاص، اجرایی شود، می‌توان بخش زیادی از این فعالیت‌‌‌های غیرمولد ملکی را محدود کرد.

از سوی دیگر، شهرداری‌‌‌ها به عنوان حکومت محلی و مدیریت شهری، می‌توانند با دریافت عوارض ملکی همچون دریافت عوارض سالانه از املاک مسکونی، هزینه ملاکی و سفته‌‌‌بازی را افزایش دهند. در صورتی که این دو اهرم بازدارنده یعنی مالیات بر عایدی سرمایه از یکسو و عوارض ملکی سالانه از سوی دیگر، به صورت فراگیر اجرایی شود می‌توان بخش قابل‌توجهی از تقاضای سفته‌‌‌بازی، سوداگری و احتکار ملکی را به نفع بازار مصرف، چه در بخش خرید و چه اجاره مسکن مهار و کنترل کرد.

هشدار بابت سیاست‌‌‌های انحرافی

کارشناسان مالیاتی همچنین نسبت به تبعات تعریف سیاست‌‌‌های انحرافی برای مهار سوداگری ملکی هشدار می‌دهند. به گفته آنها تعریف هر نوع سیاستی که با نفس فعالیت‌‌‌های سازمان مالیاتی و همچنین قانون مالیات‌‌‌های مستقیم در تضاد باشد در نهایت به نتیجه‌‌‌ای نخواهد رسید. این کارشناسان توضیح می‌دهند، نفس دریافت مالیات‌‌‌های ملکی مربوط به دریافت مالیات از درآمدهای ملکی است و اینکه مالیاتی بر عدم‌ درآمدزایی افراد به واسطه بلااستفاده بودن واحدهای مسکونی آنها تعریف شود، عملا به نوعی با ذات فعالیت‌‌‌های مالیاتی در تضاد است.

وقتی فرد درآمدی از ملک در اختیار خود به دست نمی‌‌‌آورد نمی‌توان از آن مالیات گرفت. تنها ابزار مالیاتی که می‌توان در این زمینه به کار برد، مالیات بر عایدی سرمایه است.

یعنی مالیاتی که بر اساس آن بخشی از سود فرد از انجام معامله ملکی به عنوان مالیات تعیین و دریافت می‌شود. از سوی دیگر، شهرداری‌‌‌ها می‌توانند از بابت هزینه نگهداری از املاک، عوارض دریافت کنند. بنابراین عوارض از خانه‌‌‌های خالی و سایر املاک عملا در محدوده وظایف و اختیارات شهرداری‌‌‌ها می‌‌‌گنجد؛ اما سازمان امور مالیاتی که از این املاک نگهداری نکرده و هزینه‌‌‌ای از بابت وجود این املاک به این سازمان تحمیل نمی‌شود که سازمان نیز آنها را مشمول مالیات کند. در دنیا نیز در تعریف مالیات گفته می‌شود که مالیات بخشی از درآمد یا عایدی افراد ناشی از کار، فعالیت، ارائه خدمت و... است.