کارشناسان علت اصلی بی‌تاثیر بودن سیاست سقف اجاره‌بهای مسکن را مسئله خلا اطلاعاتی تلقی می‌کنند، به اعتقاد بدنه کارشناسی کشور، نبود یک سامانه برای رصد بازار اجاره مسکن یکی از مهمترین دلایل رعایت نشدن سقف اجاره‌بها است، بر این اساس مهمترین گام برای اجرای چنین مصوباتی وجود سامانه اطلاعاتی قوی است.
همزمان با نزدیک شدن به فصل تابستان، بازار نقل و انتقال مسکن استجیاری همزمان با دمای هوا گرم می‌شود و در این مدت مستاجران در همه شهرهای کشور، همواره اضطراب انعقاد قرارداد جدید اجاره‌بهای خود را دارند.
به گزارش فارس، یکی از اخبار پرتکرار پیرامون بازار مسکن در ارتباط با بازار اجاره مسکن، تمدید دوباره قانون سقف اجاره بهای مسکن است.
بر اساس این قانون هیچ موجری نمی‌تواند اجاره بهای واحد مسکونی خود برای مستاجر را در تهران بیش از ۲۵ درصد و در کلانشهرها بیش از ۲۰ درصد افزایش دهد.
* تاریخچه اجرای سیاست سقف اجاره‌بهای مسکن در ایران
دراین راستا، نگاهی به سابقه اجرای این سیاست میتواند قابل توجه باشد، روز ۸ تیرماه تابستان سال ۱۳۹۹ بود که رئیس جمهور وقت در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره بهای مسکن بیش از میزان تعیین شده از سوی دولت خبر داد.
براساس این مصوبه، موجران نمی‌توانستند میزان اجاره‌بهای دریافتی خود در آن سال بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند، به‌طوری که امکان افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها حداکثر ۲۰ درصد و دیگر شهرهای کشور حداکثر ۱۵درصد وجود داشت.
در بند ۹ مصوبه مذکور، آمده بود:« با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، همه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا هشتم تیرماه ۹۹ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود».
مصوبه ستاد ملی مبارزه با بیماری کرونا، یک نکته دیگر نیز داشت، مطابق این مصوبه موجران نمی‌توانستند مستاجر خود را وادار به تخلیه کنند، مگر اینکه واحد مسکونی را به صورت رسمی بفروشند، البته پس از فروش واحد مسکونی نیز، مستاجر فرصت ۲ ماهه برای تخلیه را داشت.
این مصوبه پس از سال ۱۳۹۹ در سال‌های ۱۴۰۰، ۱۴۰۱ و حالا برای سومین سال پیاپی تمدید شده است اما نگاهی به اثرگذاری این طرح میتواند پرده از میزان اجرای آن در سطح کشور بردارد.
*سقف افزایش ۲۵ درصد، رشد اجاره‌بها ۴۶ درصد
به گزارش فارس، بر اساس آمار منتشر شده از بانک مرکزی، شاخص بهای اجاره مسکن در سه ماهه سوم سال ۱۴۰۱ نسبت به سه ماه دوم همان سال ۱۶.۸ درصد افزایش را تجربه کرده است. این در حالیست که نرخ اجاره بها در سه ماهه دوم سال ۱۴۰۱ نسبت به سه ماهه قبل نیز ۱۲.۴ درصد رشد کرده بود.
به عبارت دیگر از انتهای بهار سال ۱۴۰۱ تا انتهای پاییز همان سال نرخ اجاره بها ۲۹.۲ درصد رشد کرده است. مشکل بیشتر در بازار اجاره زمانی مشخص می‌شود که میزان رشد اجاره‌بها در فصل پاییز سال ۱۴۰۱ را نسبت به فصل پاییز سال ۱۴۰۰، میزان ۴۶ درصد افزایش را تجربه کرده است.
* در نبود نظارت سیاست سقف اجاره‌بهای مسکن در کف بازار خریدار ندارد
در حالی که مصوبه افزایش سقف اجاره این رشد را تا حداکثر ۲۵ درصد تعیین کرده بود اما رشد اجاره بها در یک سال بیش از ۴۶ درصد افزایش داشته و این مسئله به معنای بی‌اثری کامل طرح تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن است. در این میان گزارشات مردمی ثبت شده در خبرگزاری فارس نیز از بی‌تاثیر بودن مصوبه تعین سقف اجاره‌بها خبر می‌دهد.
هر اندازه که مصوبه تعیین سقف اجاره بها در جلسات هیئت دولت با قدرت پیگیری می‌شود در کف جامعه شرایط به طور قابل توجهی از قانون به دور است و در نبود نظارت رقم افزایش‌های عنوان شده برای بازار اجاره به طور سرسام‌آوری رشد داشته است.
در این راستا یکی از مخاطبان خبرگزاری فارس با اشاره به شرایط بد بازار اجاره مسکن به خبرنگار فارس گفت: اجاره یک واحد مسکونی در جوالی میدان توحید سال گذشته ۱۰۰ میلیون ودیعه به همراه چهار میلیون تومان اجاره‌بهای ماهانه بود اما در سال جدید، صاحب‌خانه طلب رهن ۳۰۰ میلیون تومانی و اجاره ماهانه ۷ میلیون تومانی را طلب کرده است؛ وقتی به صاحب‌خانه مصوبه هیئت دولت مبنی بر رعایت سقف ۲۵ درصدی را طلب کردم، او گفت، این رقم برای خود دولت است و در بازار اتفاقات طور دیگری رقم می‌خورد.
بسیاری از کاربران خبرگزاری فارس در تماس با خبرگزاری بر عدم رعایت سقف افزایش اجاره بها در سال جاری از سوی موجران اعتراض دارند و نگرانند که هیچ نظارتی بر افزایش افسارگسیخته اجاره بها وجود ندارد.
* ۲ دلیل برای جدی نگرفتن سیاست سقف اجاره‌بهای مسکن در بازار
کارشناسان علت اصلی بی‌تاثیر بودن سیاست سقف اجاره‌بهای مسکن را مسئله خلا اطلاعاتی تلقی می‌کنند، به اعتقاد بدنه کارشناسی کشور، نبود یک سامانه برای رصد بازار اجاره مسکن یکی از مهمترین دلایل رعایت نشدن سقف اجاره‌بها است، بر این اساس مهمترین گام برای اجرای چنین مصوباتی وجود سامانه اطلاعاتی قوی است.
در این راستا، محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس می‌گوید: وقتی سامانه‌های مهمی مانند سامانه ملی املاک و اسکان به طور کامل مورد توجه قرار نگیرد، طبیعتا نمی‌توان انتظار ساماندهی بازار مسکن را داشت.
این کارشناس مسکن ادامه داد: خلا حضور یک سامانه قوی اطلاعاتی از طرق مختلف از جمله عرضه نشدن مسکن‌های خالی و همچنین نبود اطلاعات مشخص از وضعیت سکونت افراد و همچنین ناتوانی در شناسایی مالیات بر اجاره از موجران، زمینه نابه‌سامانی بازار مسکن را مهیا می‌کند.
به گزارش فارس، علاوه بر مسئله نبود زیرساخت اطلاعاتی، خلا حضور ضمانت‌های اجرایی قوی عامل دیگری در رعایت نشدن قانون سقف افزایش اجاره‌بها است. در این راستا با وجود اینکه معاون اول رئیس جمهور خواستار در نظر گرفتن تمهیدات قانونی جهت برخورد با متخلفان شد، اما هنوز هیچ سازوکاری برای برخورد با افرادی که این قانون را رعایت نمی‌کنند وجود ندارد.
در این رابطه حمید بهزادی، کارشناس حوزه اقتصاد با طرح پیشنهادی می‌گوید: الزام ثبت همه قراردادهای اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان و همچنین باطل کردن مجوز فعالیت مشاوران املاکی که قرارداد بالای سقف تعیین شده می‌بندند، میتواند در اجرای این قانون موثر واقع شود.
به گفته بهزادی، مسئله اجاره‌بها و اتکا به سیاست‌های تعیین سقف بدون ورود مستقیم دولت و ضمانت‌های اجرایی قوی، پیاده‌سازی نمی‌شود.
با توجه به نظر کارشناسان باید دید آیا دولت در سال جاری زیرساخت‌های لازم برای اجرای دقیق سیاست سقف اجاره‌بهای مسکن را در دستور کار قرار می‌دهد یا همچنان این راهکار بدون اثر باقی می‌ماند.
