اما بازندگان مالیات بر عایدی، دو گروهی هستند که اتفاقا باید در امان باشند. این دو گروه دست کم از سال ۹۷ تاکنون از امواج جهش‌های مکرر قیمت مسکن آسیب فراوان و بعضا جبران ناپذیر دیدند.
فرید قدیری در دنیای اقتصاد نوشت: نسخه اصلاح شده طرح مصوب مجلس تحت عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» یا همان «مالیات بر سوداگری و سفته بازی» که در روز‌های اخیر برای تایید نهایی و تبدیل شدن به قانون، به شورای نگهبان ارائه شد، حاوی تغییراتی نسبت به نسخه ۱۴۰۲، در «نحوه اعمال مالیاتی در بازار املاک مسکونی» است، اما برآیند این دستپخت جدید نمایندگان برای بازار مسکن برعکس آنچه باید باشد، به «مذاق چندخانه ای ها» خوش خواهد آمد و برای «خانه اولی ها» گران تمام خواهد شد.
بررسی‌ها از آخرین متن ویرایش شده مالیات بر عایدی سرمایه حاکی است، طراحان، یک «معافیت طلایی» برای «مالکیت بیش از یک واحدمسکونی و معادل تعداد اعضای خانواده» در نظر گرفته اند که با اسم رمز «معافیت فرد بالای ۱۸ سال مالک یک واحد مسکونی از پرداخت مالیات در صورت فروش بعد از دو سال از زمان مالکیت» در متن گنجانده شده است.
در کنار این معافیت بزرگ که اجازه «داشتن بیش از یک خانه به یک خانوار» را می‌دهد، در معافیتی دیگر، سرپرست خانوار نیز می‌تواند «دو واحد مسکونی داشته باشد و برای فروش خانه دوم خود بعداز دو سال»، از مالیات بر عایدی معاف شود.
طراحان، اما به این دو بخشش قناعت نکرده اند و در قالب معافیت سوم، اگر همان اعضای خانواده که هر کدام یک خانه به‌نام آنهاست، در کوتاه مدت (زیر دو سال)، بفروشند و بخرند (یک خانه را منتقل کنند و خانه دیگر را مالک شوند)، باز هم از مالیات بر عایدی معاف خواهند بود.
این سه چراغ سبز به «چندخانه ای ها» با اسم تعریف‌شده برای این طرح «مالیات بر سوداگری و سفته بازی» در تضاد است ضمن آنکه، هدف سیاستگذار را از اخذ این مالیات که «تنظیم بازار مسکن (قیمت خانه) از طریق کاهش تقاضای غیرمصرفی خرید آپارتمان و مهار معاملات مکرر» اعلام شده است نیز محقق نمی‌کند.
به این ترتیب، برندگان چنین سیاستگذاری مالیاتی در بازار مسکن، همچون سیاست ناموفق اولی یعنی «مالیات بر خانه خالی»، همان‌هایی هستند که از نگاه سیاستگذار عامل تورم سازی این بخش شده اند.
اما بازندگان مالیات بر عایدی، دو گروهی هستند که اتفاقا باید در امان باشند. این دو گروه دست کم از سال ۹۷ تاکنون از امواج جهش‌های مکرر قیمت مسکن آسیب فراوان و بعضا جبران ناپذیر دیدند؛ یعنی خانه اولی‌ها (مصرفی‌ترین نوع تقاضا) و سازندگان (سرمایه‌گذاران ساختمانی). خانه اولی‌ها قدرت خرید را از دست دادند و سازنده‌ها نیز چوب «رکود خرید‌های مصرفی و افت تاریخی حجم معاملات مسکن» را خوردند و در نبود خریدار پایدار در بازار، امکان سرمایه‌گذاری مجدد ساختمانی را از دست دادند.
اما خانه اولی‌ها چطور ضرر می‌کنند؟ بازار مسکن پس از استارت مالیات بر عایدی سرمایه با این مدل اشکال دار، در مسیری قرار می‌گیرد که از یکسو، «امکان خرید سرمایه‌ای واحد مسکونی» از کانال‌های خاص تدارک دیده شده -همان معافیت‌های دوگانه- تضمین می‌شود و از سوی دیگر، چندخانه ای‌ها به «نگهداری بلندمدت واحد‌های مسکونی» برای کسب معافیت مالیاتی، تشویق خواهند شد و، چون در بلندمدت، رشد قیمت ملک نه‌تن‌ها از تورم که از بازدهی خیلی از بازارها، با فاصله زیاد، بیشتر است، تشویق به این مدل «سرمایه‌گذاری ملکی» با ابزار مالیاتی، یعنی تحقق ضدهدف در سیاستگذاری برای بخش مسکن. چرا که در شرایطی که نگهداری بدون استفاده آپارتمان در بلندمدت هزینه‌ای برای مالک ندارد، حتی بازار اجاره هم از این مسیر نفع نخواهد برد و مصرف‌کننده‌های بازار مسکن آسیب خواهند دید.
با این حال، صاحب بیش از دو واحد مسکونی که هر دو ملک به‌نام خودش است، اگر خانه دوم خود را زیر یک‌سال از زمان مالکیت بفروشد، مشمول مالیات می‌شود. مالیات تعریف‌شده بر عایدی سرمایه ملکی در حالت کلی به‌صورت «نرخ‌های پلکانی ۵ درصد، ۱۰درصد و ۲۵ درصد» تعیین شده که دو نرخ اول تا سقف ۱۰۰ میلیون عایدی واقعی (حذف عایدی ناشی از تورم از کل عایدی) و نرخ سوم بیش از این رقم را شامل می‌شود. این نرخ‌ها برای مالکی که زیر یک‌سال، ملک دوم خود را بفروشد، با ۱۰درصد نرخ اضافه، اعمال می‌شود.
نسخه مصوب مجلس برای مالیات بر عایدی سرمایه، درباره «وضعیت سرمایه‌گذاران ساختمانی» یا همان تولیدکنندگان مسکن -سمت عرضه واحد مسکونی در بازار- مسکوت است به این معنا که تکلیف سازندگان را به عنوان ضلعی از بازار مسکن که در سال تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی ساخته شده را به عنوان مالک به فروش می‌رسانند روشن نکرده است؛ نه معافیتی به صراحت برای این گروه تعیین شده و نه اسمی از آنها برده شده است.
با این حال، از آنجا که سازنده‌ها طبق روال سنتی این بازار، مالکیت واحد‌های مسکونی در حال ساخت را بعضا به نام اعضای خانواده شان در قرارداد‌های مشارکت ساختمانی می‌کنند و این واحد‌ها با این مدل مالکیت با توجه به مدت زمان ساخت و فروش که زیر دو سال است، به بازار عرضه می‌شود، عملا مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شود. حتی اگر همه واحد‌های مسکونی در حال ساخت به نام سازنده باشد، این هم کل «تولیدات و سرمایه‌گذاری مولد فرد سرمایه‌گذار» را مشمول مالیاتی می‌کند که قرار است از سرمایه‌گذار غیرمولد ملکی اخذ شود.
تبعات این خطای سیاستی از نگاه صاحب نظران اقتصاد مسکن، «کاهش انگیزه ساخت وساز در سرمایه‌گذاران (سازنده ها)» و «کاهش عرضه مسکن جدید در بلندمدت» خواهد بود که عارضه ثانویه آن، سمت تقاضای مصرفی را تحت تاثیر قرار خواهد داد. سازنده‌ها که طی این سال‌ها با «تورم تولید تاریخی» روبه‌رو بوده اند، با این مدل مالیات بر عایدی سرمایه، باید حدود یک‌چهارم «سود واقعی حاصل از زمان خرید ملک کلنگی و فروش واحد نوساز» در جریان ساخت‌وساز را به عنوان مالیات بپردازند. این برای سازنده‌ها غیرقابل تحمل است.
در این باره غلامرضا سلامی در شماره جدید تجارت فردا در یک میزگرد که با حضور داود سوری برای بررسی ابعاد موضوع مالیات بر عایدی سرمایه برگزار شده بود، اثر منفی این مالیات در بخش مسکن را «اختلال در سازوکار بازار» و آسیب به سمت عرضه عنوان کرده است و در عین حال، این مالیات را عاملی برای قفل شدن بازار معاملات ملک می‌داند. داود سوری نیز از سیاستگذار خواسته است، ریشه انتظارات تورمی را مهار کند نه اینکه همه مشکلات بازار مسکن را به گروهی از معامله گران نسبت دهد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، آنچه به تحریک تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک منجر شده، اولا تورم سطح بالا و انتظارات تورمی بوده است و دوما نبود ابزار مناسب پوشش ریسک در برابر تورم. این دو عامل باعث شده طی سال‌های اخیر بخشی از سرمایه‌ها برای در امان ماندن از تورم، وارد بازار ملک شود.
این هجوم باعث شد طی دهه ۹۰، قیمت واقعی مسکن به شکل بی سابقه‌ای افزایش پیدا کند؛ بیش از دو برابر. با این حال، حتی اگر سیاستگذار تصور می‌کند، راه کنترل تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، اخذ مالیات است، آن را هم بیراهه رفته و مالیات را به گونه‌ای طراحی کرده که تقاضای سرمایه‌ای از «تور» به‌راحتی عبور می‌کند و آن که نباید در تور بیفتد، گیر می‌کند.
مالیات مشقی عایدی بر سرمایه ملکی، دومین نوع مالیات معیوب برای این بازار است. دو سال پیش مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شد و در آن، داشتن سه خانه از مالیات معاف شد؛ یک خانه در شهر اصلی، یک خانه در همان شهر به نام اعضای خانواده و یک خانه در شهر فرعی.
