با شعار و تهدید، مشکل مسکن حل نمی شود/ ورود دولت به بازار اجاره بها بی ثمر است

وزیر راه و شهرسازی با بیان این كه در چارچوب طرح مسكن ویژه در مرحله كنونی ساخت 50 هزار دستگاه هدف گذاری شده و انتظار می رود در تمامی مناطق تهران به مورد اجرا گذاشته شود تصریح كرد: بررسی ها نشان می دهد كه ارزش خانه های ویژه بیش از طرح مهر است و افرادی كه توان پرداخت ماهانه 10 میلیون ریال قسط دارند و واجد شرایط باشند، در شمار این گروه قرار می گیرند.

وزیر راه و شهرسازی همچنین با اشاره به ابزار قانونی دولت برای کنترل اجاره بها و تعیین قیمت مرجع برای اجاره، بیان کرد:  امیدواریم از ابزارهای قانونی تعزیزات و قیمت مرجع استفاده نکنیم اما اگر لازم باشد این را اعلام می کنیم و طرح بلوک بندی را هم اجرا خواهیم کرد. ضمن آنکه امیدواریم با افتتاح ها مشکل حل شود زیرا از خرداد تا شهریور فصل جابجایی است و پس از آن مشکل حل می شود.

«ورود دولت به عرصه نرخ گذاری در طول چند دهه گذشته صدمات زیادی به اقتصاد کشور وارد کرده است. دولت همیشه سعی داشته فشارهای اجتماعی که در حوزه های مختلف مانند ارزاق عمومی و حوزه مسکن وجود داشته را از طریق تهدید تولیدکنندگان یا فشار بر بازار پاسخ دهد و متاسفانه در هیج جا نیز جواب درستی نداده است.»

دکتر مهدی سلطان محمدی کارشناس مسکن با بیان مطلب بالا در گفتگو با فرارو گفت: «منطقا دلیلی ندارد که طرح مسکن ویژه عملیاتی نشود. اتفاقا هنگامی که برای افراد با سطح درآمد پایین تر می توان خانه تامین کرد طبیعتا برای اقشار با قدرت قسط دهی بیشتر این امکان ساده تر فراهم خواهد شد.»

•    «به هر حال موضوعی که وجود دارد مسئله بازپرداخت این وام ها است. طبیعتا طبقه متوسط شانس بیشتری برای بازپرداخت این وام ها دارد. ولی آیا اینکه می توانند ماهیانه یک میلیون تومان قسط بپردازند؛ طبیعتا بخشی از طبقه متوسط قادر به این کار هستند. چنانکه امروز نرخ های اجاره هم کمتر از این رقم نیست.»

•    «درباره اینکه عرضه مسکن در شهرهای اطراف تهران می تواند تقاضای موجود در شهر تهران را کاهش دهد؛ یک حالت دوجانبه وجود دارد. درباره این موضوع باید تحقیق صورت بگیرد و من هنوز به تحقیق جامعی بر نخوردم که نشان دهد آیا کسانی که در شهرهای جدید ساکن می شوند از شهرستان ها مهاجرت می کنند و یا از تهران خارج می شوند.»

•    «اگر از تهران خارج شوند طبیعتا این سیاست اقدام مثبتی است؛ چون تهران دیگر ظرفیت جمعیت پذیر زیادی ندارد و طبیعتا اگر بخواهد اسکانی صورت بگیرد باید در شهرک های اقماری انجام شود. ولی همیشه این خطر وجود دارد که از شهرستان ها به این شهرک های اقماری کوچ کنند. در این صورت نه تنها مسئله تهران تعدیل نمی شود بلکه سنگین تر می شود؛ چون مقداری فشار اصلی این موضوع بر تهران منعکس می شود.»

•    «من متاسفانه اطلاع روشنی از این قضیه ندارم و به تحقیقی بر نخوردم که نشان دهد افرادی که وارد این شهرهای جدید می شوند چه بخشی از آنها از شهرستان ها آمده و چه بخشی از تهران خارج شده اند.»

سوال: آیا طرح های مختلف دولت توانسته رکود تورمی موجود در حوزه مسکن را حل کند؟

•    «دولت سه سال است که با تبلیغات زیاد و با یک بودجه هنگفت طرح مسکن مهر را شروع کرده است. بودجه ای که سالانه شاید معادل بودجه عمرانی کشور باشد. آیا در مجموع تولید مسکن در طول سه سال گذشته نسبت به دوره های گذشته افزایش داشته است؟ آمار متاسفانه چنین چیزی را نشان نمی دهد. یعنی علی رغم سرمایه گذاری سنگینی که از سوی دولت صورت گرفته است، میزان تولید مسکن در مجموع بالا نرفته که بخواهد مشکل مسکن را حل کند.»

•    «در واقع اتفاقی که افتاده دولت سهم بخش خصوصی را گرفته است؛ چون عمده تولید مسکن توسط بخش خصوصی و خود خانوارها انجام می شده است. حالا دولت اجرای این بخش را به صورت تصدی گری بر عهده گرفته است. اینکه آیا این کار خوب است؛ خب طبیعتا هر چه مسکن ساخته شود کمکی به اقشار مختلف خواهد بود. اما مسئله این است که در اقتصاد بحث بر سر این نیست که اقداماتی که صورت می گیرد خوب است یا خیر. بلکه مسئله اقتصاد این است که چگونه می توان منابع محدود را در بهترین مسیر به کار گرفت.»

•    «آیا صرف بودجه ای در حد بودجه عمرانی کشور برای ساخت مسکن در حالی که بسیاری از پروژه های عمرانی کشور خوابیده است کار درستی است یا خیر؛ که من تردید دارم درست باشد. دلیل این موضوع این است که همین میزان مسکن توسط بخش خصوصی ساخته می شود و نیازی به منابع دولتی و بودجه عمرانی کشور نبوده است.»

•    «طرح مسکن مهر فشار زیادی بر روی بانک ها آورده و بسیاری از بانک ها در موضوع بازپرداخت وام های این طرح در موقعیت دشواری قرار می گیرند. در نهایت بخش زیادی از منابع عمومی صرف ساخت مسکن برای اقشار خاصی می شود که در مجموع درصد کوچکی از جامعه را تشکیل می دهند. این در حالی است که بسیاری از وظایف اولیه دولت روی زمین مانده است.»

•    «مثلا شما هنوز در مورد مدرسه مشکل دارید. یعنی ما هنوز شاهد هستیم در زمستان چون بعضی مدارس بخاری مناسبی ندارند، بچه ها در کلاس ها با مشکل مواجه هستند. تمام آمارهای رسمی حاکی از آن است که بسیاری از مدارس ایران استاندارد نیست. حال دولت این مسئله را رها کرده و به ساخت مسکن روی آورده است؛ در حالی که حتی در مناطقی که مسکن مهر ساخته می شود مدرسه سازی نمی شود. آنگاه دولت از خیرین دعوت می کند که بیایند و مدرسه بسازند.»

•    «این اقدام خیلی عجیبی است. یعنی آن کاری که وظیفه دولت است را از جامعه می خواهد؛ اما آن کاری را که جامعه در حال انجام بود، می خواهد خود بر عهده بگیرد. این امر وارونه کردن کار است. به اعتقاد من اولویت منابع دولت باید بهبود آموزش و پرورش، بهبود بهداشت، درست کردن زیرساخت های اقتصاد، ایجاد اشتغال و ایجاد امنیت و خدمات عمومی باشد. این موضوعات کارهایی است که در همه جای دنیا از دولت انتظار دارند.»

•    «بیش از 95 درصد ساخت مسکن در ایران علی الاصول بر عهده خانوارها و بخش خصوصی بوده و این کار در حال انجام بود. اینکه شما بیایید منابع ضروری سایر بخش ها را حذف کنید و به این بخش اختصاص دهید، در حالی که نتوانستید تولید مسکن را نسبت به گذشته افزایش دهید، اینجا یک علامت سوال باقی می گذارید. اینکه این بهای سنگین پرداخت شده ولی در نهایت نتیجه ای که عاید شده در مقیاس کلان ملی به بهبود مسئله مسکن کمک چندانی نکرده است.»

•    «مسئله دیگر این است که وقتی مردم خود خانه سازی می کنند، اولویت های خود را می دانند و منابع را به صورت بهینه مصرف می کنند. در حالی که دولت می رود مسکن را در جاهایی می سازد که ممکن است بهترین جا از نظر مردم نباشد و زیرساخت های آن آماده نباشد و مسائلی که اینک در بعضی از جاها در حال سر باز کردن است.»

•    «بنابراین در نهایت ساخت مسکن خوب است، ولی اینکه با صرف منابع عمومی و منابع بانک ها و وظایف بر زمین مانده دولت، اولویت با ساخت مسکن است، جای تردید وجود دارد.»

•    «اکنون اولویت های اصلی بر زمین مانده است. حوزه پارس جنوبی و حوزه های نفتی مشترک را همسایه ها می برند، چون ما نمی توانیم سرمایه گذاری مناسب کنیم. راهها و جاده های نامناسب باعث شده هرساله تلفات سنگین جاده ای داشته باشیم که حتی بیش از تلفاتی است که ما در جنگ داشتیم؛ چون دولت نمی تواند سرمایه گذاری مناسبی در این بخش داشته باشد که یک نمونه آن آزاد راه شمال است که همچنان زمین مانده است. آموزش و پرورش با مشکلات عدیده ای روبرو است و مدارس استاندارد نیستند. سیستم خدمات درمانی به شدت دچار مشکل است و مردم از خدمات اولیه درمانی نمی توانند استفاده کنند در حالی که جزء ضروریات جامعه است.»

•    «بنابراین دولت اگر منابعی دارد ابتدا باید این مشکلات را حل کند؛ سپس اگر منابع اضافه ای داشت بگوید مردم شما که منابع خود را صرف کردید اجازه بدهید من هم در کنار شما بیایم.»

درباره ورود دولت به عرصه تعیین نرخ اجاره بها

•    «ورود دولت به عرصه نرخ گذاری در طول چند دهه گذشته صدمات زیادی به اقتصاد کشور وارد کرده است. دولت همیشه سعی داشته فشارهای اجتماعی که در حوزه های مختلف مانند ارزاق عمومی و حوزه مسکن وجود داشته را از طریق تهدید تولیدکنندگان یا فشار بر بازار پاسخ دهد و متاسفانه در هیج جا نیز جواب درستی نداده است.»

•    «فشاری که سال گذشته روی دامداران و مرغ داران آوردند اکنون خود را به صورت وحشتناکی در ورشکستگی دامداران و مرغ داران نشان می دهد. فشاری که روی کشاورزان از طریق واردات می آورند عرضه محصولات کشاورزی را کاهش می دهد. فشاری که روی تولیدکنندگان برای تعیین نرخ می آورند متاسفانه منجر به بسته شدن کارخانجات می شود. اینگونه فشارها علی رغم آنکه نتیجه نداده و بارها هم ثابت شده که این راه درست کنترل تورم نیست ولی همچنان گویا بر این عقیده هستند که با تهدید بخش عرضه و کنترل نرخ ها می توان تورم را مهار کرد.»

•    «به اعتقاد من این اقدام دولت بی ثمر خواهد بود و تنها کاری که می کند ریسک سرمایه گذاری را بالا می برد و در نهایت دود این موضوع به چشم مستاجرین خواهد رفت و کمکی به آنها نخواهد بود. کما اینکه فشاری که روی دامداران و مرغداران یا عرضه کنندگان شیر آوردند در نهایت باز دود آن به چشم جامعه رفت که مجبور هستند اکنون مرغ، شیر و محصولات لبنی را با قیمت بسیار گران تر تهیه کنند یا ارز کشور باید صرف واردات شود.»

•    «در حالی که وقتی دولت این حق را به خود می دهد که قیمت نهاده های خود را حتی بعضا تا چند برابر در بخش انرژی بالا ببرد، چطور انتظار دارد که بقیه جامعه بنشینند و دست روی دست بگذارند و با همان قیمت های سابق کار کنند. فرض هدفمندی یارانه ها این بوده که در واقع قیمت های نسبی تعدیل شود؛ هر چند ممکن است این موضوع برای بعضی از اقشار دشواری های زیادی بوجود بیاورد ولی دولت نمی تواند این مشکل را از طریق مداخله حل کند.»

•    «مسئله اصلی و کاری که دولت باید انجام دهد کنترل تورم است و این کاری است که در حیطه وظایف دولت می باشد. در همه جای دنیا ثابت شده که تورم ماهیتا یک پدیده پولی است و در ایران با توجه به عدم استقلال بانک مرکزی و عمده درآمد دولت که از طریق فروش نفت بدست می آید، مسئول اصلی تورم در واقع خود دولت است. دولت می تواند تورم را کنترل کند کما اینکه تمام دنیا کنترل کرده است.»

•    «ما متاسفانه بدترین رکوردها را از نظر تورم در دنیا داریم. اکنون تنها سه کشور در دنیا باقی مانده اند که تورم های بالا و متوسط را گزارش می دهند و ایران متاسفانه یکی از این سه کشور و بدترین آنها است. دو کشور دیگر زامبیا و زیمباوه می باشند.»

•    «اگر دولت می خواهد اجاره مسکن کنترل شود باید تورم را کنترل کند؛ اگر می خواهد قیمت شیر، مرغ و ... کنترل شود باید تورم را کنترل کند. تورم دست دولت است و دولت می تواند از طریق کنترل نقدینگی تورم را مهار کند. اکنون دولت نمی تواند کنترل نقدینگی داشته باشد چون نمی تواند به خود انضباط مالی دهد و عدم انضباط مالی تورم را ایجاد می کند و سپس می خواهد با فشار بر تولیدکنندگان این مسئله را حل کند؛ در حالی که وضعیت را بدتر می کند. یعنی به تولید فشار می آورد و بخش عرضه را ضعیف می کند و بنابراین خود این موضوع باعث افزایش موج بعدی تورم می شود.»

درباره حل مشکل مسکن پس از اتمام ماه شهریور

•    «نیاز مسکن اکنون مشخص است. ما تقریبا سالانه قریب به یک و نیم میلیون واحد مسکونی جدید احتیاج داریم. هروقت میزان عرضه مسکن از این میزان بالا رفت می توانیم بگوییم مشکل مسکن در حال تخفیف است. با شعار و تهدید مشکل مسکن حل نمی شود.»