کمونیست‌ها از حباب مسکن خوششان می‌آید

در حاشیه پکن، پروژه‌های مسکونی با طول چندین کیلومتر امتداد به چشم می‌خورند؛ لگولندی نیمه کاره که صد‌ها هکتار از روستا‌ها و زمین‌های کشاورزی را تبدیل به پروژه ساختمانی کرده است که زمانی حومه پایتخت را تشکیل می‌داد. پس از دهه‌ها، خصومت مائوئیست‌ها با مالکیت خصوصی، محدودیت‌های خرید ملک سرانجام در اوایل دهه۱۹۹۰ برداشته شد. طولی نکشید که طبقه متوسطی در سرزمین اصلی چین ظهور کرد؛ طبقه‌ای که به اندازه سایر همتایان غربی خود نسبت به قیمت مسکن وسواس داشتند. آن طبقه متوسط که اکنون تحت حمایت دولت چین است، در معرض تهدید بازار درحال فروپاشی املاک قرار دارد و اعتبار حزب کمونیست نیز به همراه آن تهدید می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد به نقل از فارن‌پالیسی، پکن سال‌ها تلاش کرد تا قیمت‌ها را مهار کند؛ اما تحت فشار ذی‌نفعان تسلیم شده است. دولت اکنون، به امید متورم شدن دوباره حبابی که زمانی زیربنای رشد اقتصادی چین بود، درحال رها کردن این تلاش‌هاست. دارایی طبقه شهری چین از مقررات جدید معاف شد که برای اکثر کشور‌های درحال توسعه غیرمعمول است، به‌طوری‌که آن‌ها از روند آرام تغییر و تبدیل شدن از مستاجر به مالک زمین بهره‌مند شدند. البته بخشی از شهروندان عادی هنوز نمی‌توانند زمینی در چین داشته باشند؛ اما می‌توانند آن را به مدت ۷۰سال از دولت اجاره کنند. تا مدت‌ها این تصور وجود داشت که این مدت اجاره برای مدت نامحدودی تمدید خواهد شد. شهرنشینان قدیمی اغلب پس از بازنشستگی ملک خود با مبلغ بسیار ناچیزی خریداری می‌کنند.

اگر روستایی باشید، این لاتاری برای شما ریسک بیشتری خواهد داشت. برخی از مردم از فروش زمین خود به دولت محلی‌شان که مقامات آن را به سازندگان خصوصی فروختند، پول‌های خوبی دریافت کردند. ولی برخی دیگر مشتی به صورت و بلدوزری در زمین نصیبشان شد. آرتور کروبر، اقتصاددان معتقد است اگر کشاورزان ارزش زمین خود را به‌طور کامل دریافت می‌کردند و از بازده معمولی سرمایه‌گذاری برخوردار می‌شدند، اکنون پنج تریلیون یوآن ثروت بیشتر در خانوارهایشان وجود داشت.

با این حال، زمانی که بازار در موقعیت مناسب قرار گرفت، قیمت مسکن بالا و بالاتر رفت و املاک به مطمئن‌ترین منبع سرمایه‌گذاری خانواده‌های چینی تبدیل شد. با وجود بازار‌های سهام غیرقابل اعتماد و دولتی، ۷۰درصد از ثروت چین در بخش املاک نگهداری می‌شود؛ درحالی‌که فروش زمین منبع اصلی درآمد مقامات اجرایی استانی است.

این مساله به آن معناست که بسیاری از معاملات پیچیده روی معاملات دیگری بنا شده‌اند. چن که یک کارمند دولتی و از یک خانواده معمولی است، درباره تجربه خرید ملک در خانواده خود می‌گوید، در سال۱۹۹۸، پدرم اولین آپارتمان ۹۳متری ما را به قیمت ۱۸۰هزار یوآن خرید؛ او ۵۰هزار یوآن به‌عنوان پیش‌پرداخت این ملک پرداخت، وام شخصی هم گرفت و اقساط آن را در طول سه سال پرداخت کرد.

پدر چن به‌دلیل هزینه‌های زندگی به‌عنوان شغل دوم در یک لباسشویی نیز کار می‌کرد که از این کار نیز ماهانه ۵ تا ۸ هزار یوآن درآمد داشت. درحالی‌که اگر تنها در کارخانه فولاد کار می‌کرد، نمی‌توانست از پس اقساط آپارتمان برآید. به گفته چن، آن آپارتمان بعدا در ۲۰۰۸ به یکی از دوستان خانوادگی در شرف ازدواج با قیمتی دوبرابر فروخته شد و خانواده توانستند خانه فعلی را با قیمت ۹۷۰هزار یوآن (یا تقریبا ۱۴۳هزار دلار) خریداری کنند. آپارتمان جدید به نام چن است؛ چراکه او ۲۶سال دارد و توانسته است از بانک وام ۳۰ساله دریافت کند.

توسعه پر هرج و مرج و سرسام آور چین مدت‌هاست که توجه‌ها را به خود جلب کرده است؛ چه از سوی نویسنده‌ای مانند توماس فریدمن و چه از طرف طرفداران غربی شایسته‌سالاری اقتدارگرا مانند دنیل بل و گوردون چانگ که برای اولین‌بار «فروپاشی» قریب‌الوقوع چین را در سال۲۰۰۱ پیش‌بینی کرد. درست در زمانی که یک یا دو شکاف خود را در بازار ملک نشان داد، پروژه‌های جاه‌طلبانه به‌عنوان افراط‌کاری اجتناب‌ناپذیر کنار گذاشته شدند؛ مانند طرحی برای تبدیل یک منطقه تجاری در تیانجین به منهتن چین، مزرعه‌ای خورشیدی به شکل پاندا برای برگزاری جشن‌های ملی پوتمکین یا شیادی‌هایی مانند پارک‌های موضوعی به سبک دیزنی که بعد‌ها معلوم شد بیشتر نمایش بازار املاک هستند.

قیمت‌ها در بازار مسکن چین پیشتر هم کاهش یافته و متزلزل شده‌اند؛ اما هرگز حباب به اندازه زمانی که شرکت سرمایه‌گذاری چندملیتی و سازنده بزرگ، اورگراند، در اوایل۲۰۲۲ شروع به فعالیت مجدد کردند، در آستانه ترکیدن قرار نگرفته بود. این احتمال مدت‌ها پیش اعلام شده بود؛ اما شی جین‌پینگ، رئیس‌جمهور چین معتقد بود دلیلی برای نگرانی جدی در این مورد وجود ندارد. حتی با کاهش فروش و توقف ساخت، ارزش مسکن سرسختانه بدون تاثیر باقی ماند که تا حدی نتیجه آن میزان سرمایه‌گذاری خطرپذیری است که به دارایی‌های راکد گره خورده است و همچنین مقاومتی که در خیابان‌های سرزمین اصلی در برابر هرگونه تلاش برای مدیریت قیمت‌ها وجود دارد.

گفته می‌شود حکمی مبنی بر اینکه یک زوج متاهل فقط می‌توانند یک ملک بخرند، منجر به انبوهی از «طلاق‌های جعلی» شده است که بسیاری از این طلاق‌ها پس از خیانت یکی از طرفین به دیگری تبدیل به طلاق‌های واقعی و حاضر شدن طرفین در دادگاه شدند. با اعمال محدودیت‌های بیشتر بر این سیاست در شهر‌های مختلف و در زمان‌های مختلف، سردرگمی بیشتری ایجاد شد و پتانسیل توطئه بالا رفت. شهرداری پکن در ۲۰۲۱ تلاش کرد قوانین را تغییر دهد که احتمالا در ۲۰۲۳ بی‌صدا توسط قانون‌گذاران نادیده گرفته خواهد شد.

بر اساس روایت چن، دوست وی «تینا» برای خرید یک ملک دیگر در محدوده مورد علاقه خود مجبور به گرفتن طلاق اجباری شد تا به این ترتیب بتواند منزل دیگری خریداری کند و دخترش بتواند به مدارس دولتی بهتر دسترسی داشته باشد. او و همسرش تمام مراحل قانونی را طی و توافق کردند در صورت امتناع از ازدواج مجدد، مرد ۶۰درصد حقوق خود را به حمایت از همسر سابق و دختر کوچکشان اختصاص دهد.

با این حال، مقامات چینی امروز به جای کم‌رونق کردن بازار، در تلاش برای افزایش رونق آن هستند. دولت‌های مختلف شهری اوایل ۲۰۲۲ کاهش محدودیت‌ها را آغاز کردند، با این امید که این اقدامات ممکن است کاهش نرخ زادوولد و کاهش خرید خانه را التیام بخشد. این اقدامات قبل از آن انجام شد که قانون‌گذاران ملی در نوامبر۲۰۲۲ برنامه‌های تسهیل‌کننده اعتبار را برای اطمینان‌بخشی به خریداران مسکن اعلام کنند. شاید مهم‌تر از آن، معکوس کردن سریع و شگفت‌آور برخی از سیاست‌های اصلی شی بود:، چون کنار گذاشتن اقدامات سخت‌گیرانه «کووید صفر» که در ۱۸ماه گذشته به‌طور یکسان به طبقه کارگر و طبقه متوسط چین ضربه زده است؛ یکی از شعار‌های «شکوفایی مشترک» شی که بی سروصدا از سیاستگذاری کلیدی حذف شد.

عبارت «خانه‌ها برای زندگی در آن هستند، نه سفته‌بازی» دیگر در «کنفرانس مرکزی کار اقتصادی» ۲۰۲۲ بیان نشد. همچنین انتشار برنامه‌ریزی‌شده منظم داده‌های اقتصادی فصلی چین، بدون توضیح در اواخر دسامبر به تعویق افتاد. از طرفی به نظر می‌رسد محدودیت‌های وام‌گیری املاک نیز احتمالا لغو خواهد شد. در عوض، بزرگ‌ترین بانک دولتی چین به تازگی ۴۳۱میلیارد دلار اعتبار برای شرکت‌های سازنده‌ای که تا حدی مسوول این بحران بدهی هستند، تخصیص داده است؛ تصمیمی که تنها می‌توانست توسط شی تازه آگاه‌شده تایید شود.

در اوت۲۰۲۲، یک کادر استانی به نام دنگ بیبو، به‌دلیل ترغیب مقامات همکارش در نمایشگاه تجاری هونان به اینکه «یک ملک بخرید، سپس خانه دوم را بخرید؛ اگر خانه دوم را خریدید، خانه سوم و چهارم را هم می‌خرید» مورد تمسخر قرار گرفت. اظهارات نسنجیده دنگ به سرعت باعث انتقادات توسط کسانی شد که می‌ترسند خود را در نردبان مسکن گرفتار کرده باشند. از طرفی بیانگر این است که جنگ صلیبی ضد فساد شی آشکارا ثروت زیردستان او را کاهش داده است که تا حدی به‌دلیل کنترل صادرات سرزمین اصلی چین و غیرجذاب بودن بازار‌های سرمایه است.

دعوت دنگ از «رفقا و رهبران» برای خرید خانه بدون اذعان به درآمد اضافی حاصل از معاملات سران حزب، منطقی نخواهد بود. حتی حقوق رسمی شی تنها ۲۲هزار دلار در سال است. یک مدیر در سطح استانی سالانه تنها حدود ۲هزار و ۶۶۴ دلار درآمد دارد. با این حال آپارتمان‌ها در چانگشا مرکز استان هونان، قبل از سقوط با قیمتی حدود ۱۵هزار و ۵۰۰ یوآن (یا ۲هزار و ۲۸۸ دلار) در هر متر مربع فروخته می‌شد؛ به این معنی که یک آپارتمان یک خوابه به‌طور متوسط حداقل ۲۰۰هزاردلار هزینه داشته است؛ درحالی‌که کادر‌های متوسط می‌توانستند چندین برابر بپردازند.

البته، این بازار در چین هرگز کاملا بدون ریسک نبوده است. خانواده‌ای در سرزمین اصلی چین بخش زیادی از ثروت خود را با سپرده ۵۰ هزار دلاری در ۲۰۱۸ در پروژه ساختمانی خارج از شنژن که هرگز به پایان نرسید، از دست داد. درحالی‌که گرفتن وام مسکن برای ملکی که هنوز تمام نشده در بسیاری از کشور‌ها رایج است، یک پیچیدگی حقوقی محلی در چین وجود دارد که باعث ایجاد دردسر‌های بیشتری می‌شود؛ به این صورت که وام‌دهنده در صورتی که بخواهد بدهی پرداخت‌نشده را پس بگیرند، می‌تواند وام‌گیرنده و همچنین شرکت‌های سازنده را تحت پیگرد قرار دهد.

ازآنجاکه به ندرت کسی متوجه این موضوع می‌شود، املاک و مستغلات همیشه به‌عنوان امن‌ترین و قوی‌ترین شکل ثروت در نظر گرفته شده است؛ این امر تا حدی به دلیل این باور است که دولت هرگز سرمایه‌گذاران را رها نخواهد کرد. امسال ویدئویی در فضای مجازی منتشر شد که در آن اراذل و اوباش اجیرشده معترضان طبقه متوسط را کتک می‌زنند که بیرون بانک‌ها در هنان جمع شده بودند و خواستار دسترسی به پس‌انداز‌هایی بودند که فکر می‌کردند در طول طرح پانزی املاک از دست رفته است. این امر باعث ایجاد حس وحشت در بین صاحبان خانه‌های آینده شده است که نمی‌دانند آیا آپارتمان‌هایشان ساخته می‌شود یا نه و هم باعث ناامیدی ذی‌نفعان داخلی و خارجی شده است که می‌ترسند یک توفان بزرگ بازار‌های تجاری و خرید برای سرمایه‌گذاری را به‌طور کامل نابود کند.

مانند گسترش بی‌سابقه سویه اُمیکرون، نگرانی‌هایی وجود دارد که سقوط بازار مسکن می‌تواند مناطق روستایی را به گونه‌ای تحت تاثیر قرار دهد که به‌دلیل عدم توجه نسبی به مناطق داخلی‌تر کشور، تعیین کمیت آن دشوار باشد. به گفته دکستر رابرتز، نویسنده کتاب «اسطوره چینی سرمایه‌داری»، بسیاری از افرادی که برای کسب درآمد به شهر‌ها رفته بودند با برداشته شدن قرنطینه فرار کردند و حتی مهاجران نیز برای ملاقات با افراد به سختی تحت فشار بودند.

رابرتز بازار چین را «بسیار بزرگ» می‌داند، اگرچه معتقد است مشکلات دیگری در رابطه با دریافت وام، درآمد روستایی و مالیات وجود دارد؛ به این صورت که از منظر او، کمک‌های بانک مرکزی به سمت افرادی که در شرکت‌های دولتی هستند سوگیری دارد؛ چین فاقد مالیات فروش بر عایدی سرمایه است و از وضع آن بیم دارد؛ مالیات نیز در این کشور نزولی است و قابلیت توزیع مجدد ندارد. با توجه به اینکه درآمدی از فروش زمین وجود ندارد و تعداد کمی از سازندگان مایل یا قادر به ساخت هستند، معرفی یک محرک دیگر فایده چندانی نخواهد داشت. با این حال، این کاهش اعتماد به ارزش مسکن هنوز جهانی نیست.

به گفته اندرو روتمن، استراتژیست سرمایه‌گذاری در Matthews Asia، بازار املاک فعلا نگران‌کننده است؛ اما این خوش‌بینی وجود دارد که اگر دولت بتواند سیاست‌های مقابله با کووید و املاک خود را اصلاح کند، بازار ملک بتواند دوباره سالم و پررونق شود. اگرچه برخی از طبقات متوسط ساکن مناطق ساحلی چین از خرید ساخت‌وساز‌های نیم‌میلیون دلاری خود پشیمان هستند، هنوز هم بسیاری هستند که به نظر می‌رسد از بازنشستگی راحت لذت می‌برند. سایر ذی‌نفعان داخلی که احتمالا از چهار دهه رشد رضایت دارند، حتی یک لکه در افق نمی‌بینند.

در حال حاضر، رسانه‌های دولتی چین همچنان به معرفی املاک به‌عنوان مجرای نهایی تولید ثروت برای دوره پنج‌ساله آینده ادامه می‌دهند؛ اما همان‌طور که چرخش دولت درباره سیاست مقابله با کووید نشان می‌دهد، ممکن است دیگر قطعیت‌های زیادی در سیاست چین شی جین‌پینگ وجود نداشته باشد.