خانه کلنگی؛ سوگلی‌های جدید در بازار مسکن

 

فرارو- بساز‌و‌بفروش‌ها حاضر هستند پول خوبی بابت خرید یک خانه‌های کلنگی بپردازند. این خانه‌ها خودشان خیلی طرفدار ندارند، اما اگر کسی حاضر شود آن‌ها را بخرد و فرآیند ساخت‌و‌ساز و تبدیل کردن آن‌ها به آپارتمان‌های جدید چند طبقه را انجام دهد، سود خوبی نصیبش می‌شود. با توجه به اینکه در شرایط فعلی فروش خانه کار هر کسی نیست، آب کردن آن‌ها فقط از دست بساز‌و‌بفروش‌ها برمی‌آید. اگر چه مالکان بعضی خانه‌های کلنگی ترجیح می‌دهند عوض پول، مبادله را طور دیگری دریافت کنند. مثلا پس از ساخت کامل آپارتمان، دو سه تا واحد به عنوان سهم شراکت به اسمشان سند بخورد.

چه چیزی خانه‌های کلنگی را جذاب می‌کند؟
به گزارش سرویس راهنمای خرید فرارو، برخی از خانه‌های کلنگی شرایط ویژه‌ای مانند مجوز ساخت تا چند طبقه و امکان استفاده از تسهیلات اعتباری را دارند. این امر قیمت یک ملک را با افزایش زیادی مواجه می‌کند. شمالی یا جنوبی بودن یک ملک کلنگی از هم عوامل تاثیرگذار بر قیمت و خرید آن است.

چند درصد به مالک می‌رسد؟
اگر مالک یک خانه کلنگی هستید، اما توانایی ساخت و ساز در آن را ندارید می‌توانید عملیات را به یک سازنده دیگر بسپارید. معمولا در این دسته از معاملات ۶۰ درصد به مالک و ۴۰ درصد به سازنده تعلق پیدا می‌کند. در بسیاری موارد هر دو طرف توافق می‌کنند که به مالک خانه کلنگی تعدادی از واحد‌های ساخته شده برسد.

به کدام خانه، کلنگی می‌گویند؟
در چند سال گذشته تعریف خانه کلنگی تغییر پیدا کرده است. اگر تا ۱۰ سال پیش عبارت «خانه کلنگی» برای ساختمان‌های با عمر حداقل بیش از ۳۵ سال به‌کار برده می‌شد، اکنون در محله‌های مختلفی از شهر تهران شاهد تخریب ساختمان‌هایی هستیم که بیش از ۱۰ سال از عمر مفید آن‌ها نمی‌گذرد. علت این موضوع را می‌توان در ارزش افزوده ایجاد شده بخش تخریب خانه‌های کلنگی جستجو کرد.

قیمت خانه‌های کلنگی چگونه محاسبه می‌شود؟
با کاهش تعداد خانه‌های کلنگی نسبت قیمت آپارتمان نوساز و کلنگی به نفع خانه‌های کلنگی تغییر کرده است. معمولا پیشرفت قیمت املاک کلنگی نسبت به واحد‌های نوساز چند برابر بوده است چرا که با محدود شدن عرضه هر کالا، قیمت آن افزایش پیدا می‌کند.

کدام خانه‌های کلنگی جذاب‌تر هستند؟
معیار‌های خرید و فروش خانه کلنگی را می‌توان در چند فاکتور ارزیابی کرد. یکی از آن‌ها شرایط قدر‌السهم و تراکم آن است. به عنوان مثال یک زمین ۲۰۰ متری با یک طبقه ساختمان، قدرالسهم تراکم ۲۰۰ متری دارد، اما همان زمین ۲۰۰ متری با چهار طبقه ساختمان، به هر طبقه ۵۰ متر از زمین تعلق می‌گیرد و به عبارت دیگر، «عرصه» یا همان زمین و «اعیان» ساختمان است.

 

 

نکته دیگر ابعاد زمین است به عنوان مثال زمین ۲۰۰ مترمربعی با ابعاد ۱۰ در ۲۰ متر بهتر از ابعاد هشت در ۲۵ متر است، زیرا عرض بیشتر زمین، مرغوبیت بهتری دارد و امکان ساخت پارکینگی بزرگتر را در اختیار سازنده می‌گذارد. نکته دیگری که در خرید ملک کلنگی باید در نظر گرفت شمالی یا جنوبی بودن است. چنانچه ملک شمالی باشد، باید شش درصد مساحت موجود زمین را در هنگام ساخت به عنوان نورگیر اختصاص دهند. مثلا در همان زمین ۲۰۰ مترمربعی چنانچه شمالی باشد در زمان ساخت ۱۲ مترمربع باید نورگیر داشته باشد. یعنی اینکه در هر طبقه ۱۲ مترمربع متراژ مفید کمتری نسبت به زمین جنوبی یا ملکی که در جنوب خیابان یا گذر واقع است، وجود دارد.

قیمت خانه‌های کلنگی در تهران
گران‌ترین ملک کلنگی تهران و حتی ایران احتمالا در بلوار کشاورز واقع شده است. در زمینی به مساحت حدود هشت هزار مترمربع با قیمت ۷۰۰ میلیارد تومان. به نظر می‌رسد تنها به درد مال‌سازی بخورد. در اتوبان چمران نرسیده به سئول هم یک ملک کلنگی بزرگ دیگر با مساحت ۱۵ هزار متر و قیمت ۳۵۰ میلیارد تومان وجود دارد. در کل فرمانیه، بلوار اوشان و جردن املاک کلنگی گرانقیمتی را در دل خود پنهان کرده‌اند. در مورد عدد‌های بالای ۲۷۰ میلیارد تومان حرف می‌زنیم.

مرور آگهی‌ها برای پیدا کردن جدیدترین آگهی‌ها ما را به ملک کلنگی خیابان زرکش در وحیدیه هدایت می‌کند. مساحتش ۹۷ مترمربع است و قیمت آن را یک میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان تعیین کرده‌اند. یک ملک کلنگی ۶۲ متری هم در پیروزی آگهی شده و آن را ۵۳۰ میلیون تومان می‌فروشند. در فلکه دوم صادقیه ملک کلنگی دیگری وجود دارد که مساحتش به ۳۴۰ مترمربع می‌رسد و آن را حدود ۱۰ میلیارد تومان ناقابل قیمت‌گذاری کرده‌اند. به‌ساز و بفروش‌های محترم در محله دولت برای خرید ملکی کلنگی با همین متراژ ۳۸ میلیارد تومان پول بدهند.

در میان ارزان‌ترین آگهی‌های فروش ملک کلنگی باید به مورد ۸۰ متری خیابان ۱۵ خرداد اشاره کرد که قیمتش ۱۲۰ میلیون تومان است. چنین مواردی را می‌توان در حوالی خیابان خاوران، میدان امام حسین، و میدان خراسان، خیابان ۱۷ شهریور، پیروزی، نامجو و سبلان شمالی پیدا کرد. در این سوی شهر، حوالی میدان آزادی یک ملک با مساحت ۴۳ متر وجود دارد و آن را ۱۴۶ میلیون تومان می‌فروشند. این هم جزو ارزان‌ترین انتخاب‌ها است.